부동산 공유등기 대신에 합유등기를 할 필요가 있는 경우

1. 왜 공유를 합유로 바꾸는가

부부가 임대용 부동산을 공유하고 있습니다. 부부 중 1인(A)이 사업을 하고 있는데, 지금은 문제가 없지만 사업이 어려워 질 경우 A의 채권자가 해당 부동산의 A지분에 대해 가압류나 압류(경매)를 할 수 있어서 B가 걱정을 하고 있습니다. A는 괜한 걱정이라 생각하고, 그럴 일이 없다고 B를 설득하고 있지만, B는 계속 걱정을 하고 있습니다. 부동산을 매각하거나, A의 지분을 B에게 증여하면 되지만, A도 이럴 생각이 없습니다.

염법은 A와 오랫동안 친분을 유지하고 있습니다. 오랜만에 만자 저녁에 술 한잔 하면서 살아가는 이야기를 하고 있는데, A가 염법에게 고민을 털어 놓습니다.

염법 A의 이야기를 다 듣더니, 공유를 합유로 변경 하라고 권합니다. 공유를 합유로 변경 하면, 합유자의 채무자가 해당 부동산에 대해 압류나 가압류를 할 수 없습니다. 채무면탈의 목적으로 공유를 합유로 변경할 수 있어서 염법 이런 중요 정보를 거의 이야기 해 준 적이 없습니다. 그런데 사례는 그럴 염려가 없었습니다.

더군다나, 공유를 합유로 변경할 때 취득세 등 세금을 추가로 납부하지 않습니다. 비용도 거의 들지 않아요.

며칠 후 B가 염법에게 전화를 했습니다. 공유를 합유로 변경하면 가압류나 압류를 할 수 없다는 A의 말을 신뢰하지 않았던 것입니다. 염법 친절하게 설명을 해 주었고, B가 이를 납득하였습니다.

공유를 합유로 변경한 후 A와 B의 부부관계가 더 좋아졌을까요? 이를 알 수 없지만, B의 걱정거리 하나를 덜어 준 것은 확실합니다.

2. 합유등기 예규는 어떤 내용인가

합유등기의 실무처리는 대법원 예규가 일정한 기준으로 정하고 있으며, 이 글의 사례에 해당하는 공유에서 합유로의 변경도 그 절차를 따릅니다.

합유등기의 사무처리에 관한 예규

예규는 먼저 등기부상 합유 표시 방법을 정합니다.

1. 등기부상 합유표시 방법 합유등기에 있어서는 등기부상 각 합유자의 지분을 표시하지 아니한다.

3. 등기부상 합유자가 변경되는 경우는 어떻게 하나

2. 등기부상 합유자가 변경되는 경우

가. 합유자 중 일부가 교체되는 경우 합유자 중 일부가 나머지 합유자들 전원의 동의를 얻어 그의 합유지분을 제 3 자에게 매도 기타 처분하여 종전의 합유자 중 일부가 교체되는 경우에는 합유지분을 처분한 합유자와 합유지분을 취득한 합유자 및 잔존 합유자의 공동신청으로 「○년 ○월 ○일 합유자 변경」을 원인으로 한 잔존 합유자 및 합유지분을 취득한 합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기신청을 하여야 하고, 이 경우 합유지분을 처분한 합유자 및 잔존 합유자의 인감증명을 각각 첨부하여야 한다. 이 경우의 등기기록례는 별지 [ 기록례 1] 주) 과 같다.

나. 합유자 중 일부가 탈퇴한 경우 (1) 잔존 합유자가 수인인 경우 합유자 중 일부가 그 합유지분을 잔존 합유자에게 처분하고 합유자의 지위에서 탈퇴한 경우 잔존 합유자가 수인인 때에는 탈퇴한 합유자와 잔존 합유자의 공동신청으로 「○년 ○월 ○일 합유자 ○○○ 탈퇴」를 원인으로 한 잔존 합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기신청을 하여야 하고, 이 경우 탈퇴한 합유자의 인감증명을 첨부하여야 한다. 이 경우의 등기기록례는 별지 [ 기록례 2] 주) 와 같다.

(2) 잔존 합유자가 1 인이 된 경우 합유자 중 일부가 탈퇴하고 잔존 합유자가 1 인만 남은 경우에는 탈퇴한 합유자와 잔존 합유자의 공동신청으로 「○년 ○월 ○일 합유자 ○○○ 탈퇴」를 원인으로 한 잔존 합유자의 단독소유로 하는 합유명의인 변경등기신청을 하여야 하고, 이 경우 탈퇴한 합유자의 인감증명을 첨부하여야 한다. 이 경우의 등기기록례는 별지 [ 기록례 3] 주) 과 같다.

다. 합유자가 추가된 경우 합유자 중 일부 또는 전부가 그 합유지분 중 일부를 제 3 자에게 처분하여 제 3 자가 합유자로 추가된 경우에는 기존의 합유자 및 새로 가입하는 합유자의 공동신청으로 「○년 ○월 ○일 합유자 ○○○ 가입」을 원인으로 한 기존 합유자와 새로 가입하는 합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기신청을 하여야 하고, 이 경우 기존 합유자의 인감증명을 첨부하여야 한다. 이 경우의 등기기록례는 별지 [ 기록례 4] 주) 와 같다.

3.1 합유자 중 일부가 사망하면 어떤 등기를 하나

라. 합유자 중 일부가 사망한 경우 합유자 중 일부가 사망한 경우 합유자 사이에 특별한 약정이 없는 한, 사망한 합유자의 상속인은 민법 제719조의 규정에 의한 지분반환청구권을 가질 뿐 합유자로서의 지위를 승계하는 것이 아니므로, 사망한 합유자의 지분에 관하여 그 상속인 앞으로 상속등기를 하거나 해당 부동산을 그 상속인 및 잔존 합유자의 합유로 하는 변경등기를 할 것은 아니고, 아래와 같은 등기를 하여야 한다.

(1) 합유자가 3 인 이상인 경우에 그 중 1 인이 사망한 때에는 해당 부동산은 잔존 합유자의 합유로 귀속되는 것이므로, 잔존 합유자는 사망한 합유자의 사망사실을 증명하는 서면을 첨부하여 해당 부동산을 잔존 합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기신청을 할 수 있다. 이 경우의 등기기록례는 별지 [ 기록례 5] 주) 와 같다.

(2) 합유자가 2 인인 경우에 그 중 1 인이 사망한 때에는 해당 부동산은 잔존 합유자의 단독소유로 귀속되는 것이므로, 잔존 합유자는 사망한 합유자의 사망사실을 증명하는 서면을 첨부하여 해당 부동산을 잔존 합유자의 단독소유로 하는 합유명의인 변경등기신청을 할 수 있다. 이 경우의 등기기록례는 별지 [ 기록례 5] 주) 와 같다.

(3) 위 ‘(1) ’ 의 등기를 하지 않고 있는 사이에 다시 잔존 합유자 중 일부가 사망한 때에는 현재의 잔존 합유자는 해당 부동산의 소유명의인을 당초의 합유자 전원으로부터 바로 현재의 잔존 합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기신청을 할 수 있고, 잔존 합유자가 1 인인 경우에는 그 단독소유로 하는 합유명의인 변경등기신청을 할 수 있다. 이 경우 그 등기의 신청서에는 등기원인으로서 사망한 합유자들의 사망일자와 사망의 취지를 모두 기재하고, 그들의 사망사실을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다. 이 경우의 등기기록례는 별지 [ 기록례 6, 7] 주) 과 같다.

(4) 위 ‘(3) ’ 의 등기를 하지 않고 있는 사이에 그 잔존 합유자도 사망한 때에는 그 잔존 합유자의 상속인은 바로 자기 앞으로 상속등기를 신청할 수 있다. 이 경우 그 상속등기의 신청서에는 등기원인으로서 피상속인이 아닌 다른 합유자 (들) 의 사망일자 및 사망의 취지와 등기신청인인 상속인의 상속일자 및 상속의 취지를 함께 기재하고, 상속을 증명하는 서면 외에 다른 합유자 (들) 의 사망사실을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다. 이 경우의 등기기록례는 별지 [ 기록례 8] 주) 과 같다.

4. 공유를 합유로 변경하려면 어떻게 신청하나

이 글의 사례처럼 부부의 공유 관계를 합유로 바꾸는 경우가 바로 이 절차에 해당합니다.

3. 공유를 합유로 변경하는 경우 공유자 전부 또는 일부가 그 소유관계를 합유로 변경하는 경우, 합유로 변경하려고 하는 공유자들의 공동신청으로 「○년 ○월 ○일 변경계약」을 원인으로 한 합유로의 변경등기신청을 하여야 한다. 이 경우 등기기록례는 별지 [ 기록례 9] 주) 와 같다.

4. 단독소유를 수인의 합유로 이전하는 경우 단독소유를 수인의 합유로 이전하는 경우, 단독소유자와 합유자들의 공동신청으로 소유권이전등기신청을 하여야 한다. 이 경우 등기기록례는 별지 [ 기록례 10] 주) 과 같다. 그 단독소유자를 포함한 합유로 되었을 경우에도 전소유자인 그 단독소유자를 합유자로 표시하여야 한다. 이 경우 등기기록례는 별지 [ 기록례 11] 주) 과 같다.

5. 예규의 시행과 폐지되는 종전 예규는

부 칙 (다른 예규의 폐지) 합유자 중 일부가 사망한 경우의 등기 (등기예규 제672호, 예규집 제294항) 는 이를 폐지한다.

주 : 위 기록례는 부동산등기기재례집 제28항부터 제38항까지 참조

부 칙 (2026. 04. 28. 제1872호) 이 예규는 즉시 시행한다.