일반법인이 농지를 취득할 때 농지취득자격증명을 받을 필요가 없는 경우
일반법인 명의로 농지 소유권이전등기를 신청하면 어떻게 되나요?
원칙적으로 법인은 농지취득자격증명을 발급받지 못하므로 농지 소유권이전등기를 신청할 수 없습니다.
다만 농지전용협의가 완료된 농지는 협의 완료를 증명하는 토지이용계획확인서 등을 첨부하면 증명 없이 신청할 수 있고, 지목이 농지여도 사실상 농지가 아니라는 미발급 사유 통지를 받으면 일반법인도 자기 명의로 등기할 수 있습니다.
농지전용허가를 받은 농지는 여전히 농지취득자격증명이 필요하고, 취득시효 완성 승소판결이나 가등기로도 농지 소유가 제한되는 법인의 제한이 풀리지는 않습니다.
1. 법인은 왜 농지취득자격증명을 받기 어려운가
농지법에 의해 원칙적으로 법인은 농지를 취득할 수 없습니다. 농지에 대한 소유권이전을 하는 등기를 신청할 때 등기권리자가 농지를 취득할 수 있다는 '농지취득자격증명서'를 첨부합니다. 법인에 대해서는 원칙적으로 이 증명을 발급해 주지 않습니다.
농지법 제8조 제1항(농지취득자격증명의 발급)①농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 "시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장"이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.
그런데 부동산을 개발할 때 법인이 농지를 취득하려 하는 경우가 많습니다. 어떨 때 법인이 농지를 취득할 수 있는지 부동산등기선례로 이를 정리해 보았습니다.
농지법 제6조 제2항(농지 소유 제한)②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다.
2. 농지전용허가 농지와 농지전용협의 완료 농지는 어떻게 다른가
농지전용허가 또는 농지전용협의가 완료된 농지에 대한 소유권이전등기신청과 농지취득자격증명과 관련한 부동산 등기선례 농지전용허가 또는 농지전용협의가 완료된 농지에 대한 소유권이전등기신청과 농지취득자격증명
제정 2019. 12. 31. [부동산등기선례 제201912-12호, 시행 ]
농지전용허가를 받은 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 원칙적으로 등기권리자 명의의 농지취득자격증명을 첨부정보로서 제공하여야 한다. 반면, 농지전용협의가 완료된 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부정보로서 제공할 필요가 없으나, 그러한 농지임을 확인할 수 있는 자료를 첨부정보로서 제공 하여야 한다. 즉
① 해당 농지가 도시지역 중 주거지역·상업지역·공업지역 안의 농지임을 확인할 수 있는 토지이용계획확인서,
② 해당 농지가 도시지역 중 녹지지역 안의 농지이지만 도시·군계획시설에 필요한 농지임을 확인할 수 있는 토지이용계획확인서,
③ 해당 농지가 계획관리지역의 지구단위계획구역 안의 농지임을 확인할 수 있는 토지이용계획확인서 또는
④ 해당 농지가 도시지역 중 녹지지역 안의 농지이거나 개발제한구역 안의 농지임을 확인할 수 있는 토지이용계획확인서와 개발행위허가나 토지형질변경허가를 증명하는 정보(등기권리자가 허가받은 것이어야 함) 를 첨부정보로서 제공한 경우에는 농지취득자격증명을 제공할 필요가 없다.
이 선례가 나온 배경의 질의회답과 참조 자료는 다음과 같습니다.
농지법 제34조 제1항(농지의 전용허가ㆍ협의)①농지를 전용하려는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관의 허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 포함한다.
3. 지목이 농지여도 사실상 농지가 아니면 일반법인 명의 등기가 가능한가
지목이 농지이나 사실상 농지가 아닌 토지에 대하여 일반법인이 그 명의로 소유권이전등기신청을 할 수 있는지 여부에 관한 부동산등기선례 지목이 농지이나 사실상 농지가 아닌 토지에 대하여 일반법인이 그 명의로 소유권이전등기신청을 할 수 있는지 여부
제정 2020. 4. 27. [부동산등기선례 제202004-3호, 시행 ]
시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장으로부터 지목이 농지인 토지에 대하여 "신청대상 토지가 「농지법」에 의한 농지에 해당되지 아니함 "이라는 내용이 기재된 농지취득자격증명 미발급 사유 통지 를 받은 경우에는(농림축산식품부예규 제39호 제9조제3항제1호), 농업법인이 아닌 일반법인도 이 토지에 대하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 있을 것이다.
(2020. 04. 27. 부동산등기과-1083 질의회답) 참조예규 : 농림축산식품부예규 제39호 제9조제3항제1호
농지법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. 전용협의 완료 농지를 취득한 사업시행자가 신탁등기를 할 때 또 증명이 필요한가
농지전용협의가 완료된 농지를 취득한 사업시행자가 소유권이전등기(담보신탁 또는 관리신탁)를 신청하는 경우 또다시 농지취득자격증명서를 첨부하여야 하는지 여부에 관한 부동산등기선례 농지전용협의가 완료된 농지를 취득한 사업시행자가 소유권이전등기(담보신탁 또는 관리신탁)를 신청하는 경우 또다시 농지취득자격증명서를 첨부하여야 하는지 여부
제정 2021. 12. 1. [부동산등기선례 제202112-1호, 시행 ]
농지전용협의가 완료된 농지를 취득한 사업시행자가 소유권이전등기(담보신탁 또는 관리신탁)를 신청하는 경우 또다시 농지취득자격증명서를 첨부하여야 하는지 여부에 관한 부동산등기선례
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제92조 제1항(관련 인ㆍ허가등의 의제)① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이 제88조에 따라 실시계획을 작성 또는 변경작성하거나 인가 또는 변경인가를 할 때에 그 실시계획에 대한 다음 각 호의 인ㆍ허가등에 관하여 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 제91조에 따른 실시계획을 고시한 경우에는 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시ㆍ공고 등이 있은 것으로 본다.
2. 다만 구체적인 등기사건에서 제출된 서면이 농지전용협의가 완료되었음을 증명하는 서면에 해당하는지 여부 및 그 등기신청을 수리할 것인지 여부는 그 등기사건을 처리하는 등기관이 판단할 사항이다. (2021. 12. 01. 부동산등기과-3117 질의회답)
참조조문 : 농지법 제34조 제2항, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제92조 제1항 제8호 참조예규 : 등기예규 제1635호 참조선례 : 등기선례 9-100
5. 취득시효 완성 승소판결로도 법인은 농지 등기를 할 수 없나
종교단체(법인)가 농지에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 승소판결을 받은 경우에 소유권이전등기신청 가부 제정 2019. 3. 13. [부동산등기선례 제201903-6호, 시행 ]
농지에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에 농지취득자격증명을 첨부정보로서 제공할 필요가 없으나, 이는 농지의 소유가 제한되지 않는 자가 농지취득자격증명의 제공 없이 소유권이전등기를 신청할 수 있다는 것이지 농지의 소유가 제한되는 자가 농지를 취득할 수 있다는 것은 아니므로, 종교단체(법인)가 농지에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기청구소송에서 승소판결을 받았더라도 농지 소유 제한의 예외사유(농지법 제6조제2항 참조)에 해당하는 경우가 아니라면 이 판결에 따른 소유권이전등기를 신청할 수 없다.
민법 제245조 제1항(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
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6. 가등기 신청에도 농지취득자격증명이 필요한가
농지에 대한 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기와 농지취득자격증명 첨부 여부 가등기에 관한 업무처리지침 제정 2011. 10. 12. [등기예규 제1408호, 시행 2011. 10. 13.]
2. 가등기의 신청 라. 소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기(이하 ‘소유권이전청구권가등기’라 한다)의 신청과 농지취득자격증명서 등의 첨부 요부
농지에 대한 소유권이전청구권가등기의 신청서에는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없으나, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 토지거래허가구역내의 토지에 대한 소유권이전청구권가등기의 신청서 에는 토지거래허가서를 첨부 하여야 한다.