종중이 종중원에게 농지를 명의신탁할 수 있는지 여부
종중의 일반 부동산 명의신탁과 농지 명의신탁은 무엇이 다른가요?
일반 부동산은 조세포탈·강제집행 면탈·법령상 제한의 회피 목적이 아니라면 종중이 종중원에게 명의신탁할 수 있지만, 농지는 결론이 달라집니다.
종중은 농지법상 농지취득 제한 때문에 원칙적으로 농지를 취득할 수 없기 때문입니다.
이 제한을 회피하려고 농지를 종중원 명의로 등기했다면 부동산실권리자명의등기에관한법률 위반 과태료 부과 대상이 됩니다.
예외적으로 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토인 농지는 종중이 소유할 수 있으나, 위토대장에 등재된 농지는 거의 없습니다.
1. 종중이 종중원에게 부동산을 명의신탁할 수 있나요?
종중이 종중원에게 부동산을 명의신탁했는데, 부동산 실명제 위반으로 과태료가 나왔습니다. 종중이 종중원에게 부동산을 명의신탁할 수 없는지요?
[염법답변] 부동산실권리자명의등기에관한법률에 따르면 종중이 종중원에게 종중의 부동산을 명의신탁할 수 있습니다. 다만 조세포탈 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하는 경우라면 종중이라 하더라도 종중원에게 명의신탁을 할 수 없습니다.
2. 농지라면 결론이 달라지나요?
명의신탁의 대상이 농지인지 여부에 따라 답이 갈리므로, 농지 여부를 먼저 확인해야 합니다.
혹시 농지가 아닌가요? [질문자 답변] 농지가 맞습니다. 종중이 오래전부터 농지를 보유하고 있었는데, 종중이 농지를 소유할 수 없어서 부득이하게 종중원에게 명의신탁을 해 놓았습니다. 무슨 문제가 있나요?
3. 종중이 농지를 종중원 명의로 명의신탁하면 과태료 대상인가요?
[염법 재답변] 종중이 농지를 취득할 수 없습니다. 농지취득에 대한 농지법상 제한 때문입니다. 이를 회피하기 위해 농지를 종중원에게 명의신탁을 한 것이므로 부동산실권리자명의등기에관한법률 위반으로 과태료 부과대상이 됩니다. 다만 위토대장에 등재된 농지일 경우 종중이 소유할 수 있으나, 위토대장에 등재된 농지는 거의 없습니다.
같은 취지의 등기실무 선례가 있어 그 내용을 함께 확인할 수 있습니다.
관련 대법원 부동산등기 선례 종중외의 자의 명의로 등기된 농지에 대하여 종중명의로 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청할 수 있는지 여부 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중외의 자의 명의로 등기한 경우에는 조세포탈 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하는 경우가 아닌 한 부동산실권리자명의등기에관한법률이 정한 유예기간과 관계없이 종중명의로 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청할 수 있지만 (같은 법 제8조참조), 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없다. 다만 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토인 농지인 경우에는 당해 농지가 위토대장에 등재되어 있음을 확인하는 내용의 위토대장 소관청 발급의 증명서를 첨부하여 종중 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 있다. (2000. 4. 18. 등기 3402-279 질의회답) 참조예규 : 제833호