건설공사를 한 수급인이 그 부동산에 대한 저당권 설정을 청구하기 위해 가처분을 할 수 있을까?
건설공사 대금을 받지 못한 수급인이 그 건물에 저당권을 설정해 달라고 청구할 수 있을까요?
부동산공사의 수급인은 민법 제666조에 따라 공사 보수 채권을 담보하기 위해 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있습니다.
가압류는 채권자평등의 원칙 때문에 후행 채권자들과 채권액에 비례해 배당을 나누어야 하므로, 저당권 설정청구권을 행사하는 쪽이 공사대금 회수에 유리합니다.
실무에서는 이 저당권 설정청구권을 원인채권으로 삼아 부동산에 처분금지가처분을 먼저 하고, 이어서 저당권 설정을 구하는 이행소송을 제기하는 순서로 절차가 진행됩니다.
처분금지가처분이 등기되면 부동산의 사용·수익·처분에 제약이 생겨, 본안소송에서 승소하기 전에 건축주가 합의에 나서는 경우가 많습니다.
1. 가압류 대신 저당권 설정 청구를 검토해야 하는 까닭은?
주식회사 높이나는새는 서울특별시 강남구 000 에 건물공사를 수주하여 완성하였습니다. 보존등기도 이미 나온 상태인데 공사대금 중 잔금을 차일피일 미루고 있습니다. 그래서 건물에 가압류 등을 할 생각을 가지고 염법을 찾아 왔습니다. 그러자 염법 가압류를 하면 채권자평등의 원칙에 의해 후행하는 채권자들과 채권액에 비례하여 나누어 가져야 하므로, 저당권을 설정할 것을 제안했습니다. 높이나는새의 대표이사는 염법의 설명을 듣다 말고, 건물주가 저당권을 설정해 줄 가능성이 0이라고 말하며 짜증을 냅니다.
가압류와 저당권의 차이를 알면 건물주가 저당권을 자발로 설정해 줄 가능성이 낮다는 반응에도 절차를 진행할 수 있습니다.
2. 저당권 설정을 청구하려면 어떤 절차로 해야 하나요?
조문의 근거는 다음과 같습니다.
관련 민법조항
666조(수급인의 목적부동산에 대한 저당권 설정청구권) 부동산공사의 수급인은 전조의 보수에 관한 채권을 담보하기 위하여 그 부동산을 목적으로 한 저당권 의 설정을 청구할 수 있다.
처분금지가처분이 되어 있을 경우 이 부동산을 사용/수익/처분하는데 장애가 있을 수 있으므로, 본안소송에서 승소하기 전에 건축주와 합의를 할 가능성이 아주 높다고 생각합니다.
3. 처분금지가처분이 실무에 주는 효과는?
처분금지가처분이 등기되면 이를 떼기 위해 건축주가 먼저 협상 테이블에 나오는 경우가 많습니다.
이 글을 읽고 실무에 적용해 보시는 분이 있으면 저에게 알려 주시면 좋겠습니다.