전유부분의 증축 등에 따른 건물표시등기를 신청할 때 대지권에 관한 규약을 첨부해야 하는지 여부에 대한 검토의견

1. 대지권은 왜 전유부분과 함께 처분되나요

1.집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 제정 취지

토지와 건물을 각각 독립된 부동산으로 보는 것이 원칙입니다. 그런데 집합건물의 경우 토지와 건물을 각각 독립된 부동산으로 볼 경우 토지를 이전할 때 소유자별로 지분을 이전해야 합니다. 구분건물이 수백개가 될 경우 토지와 건물을 각각 독립된 부동산으로 볼 경우 건물은 각각 호수별로 소유자가 있어서 문제가 되지 않지만 토지의 경우 한 필의 토지에 수백명의 공유자가 있어서, 공유자별로 소유권이전등기를 수회에 걸쳐 하게 될 경우, 공부인 토지 등기부가 너무 복잡해지는 단점 이 있었고, 토지의 공유자가 어느 구분건물을 소유하고 있는지 확인하는 것이 매우 어려웠습니다. 결국 공시를 위해 작성되는 토지등기부가 공시의 기능을 하지 못하는 지경에 처해 지자, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 제정하기에 이르렀습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 대지사용권(대지권)이라 하고, 토지에 대지권이 부여된 집합건물의 경우에는 토지와 건물을 분리하여 처분하지 아니하고, 토지는 건물의 처분에 종속됩니다. 따라서 구분건물을 제3자에게 양도할 경우 토지와 건물의 소유권이 이전되는 것이 아니라 건물의 소유권만 이전되며, 토지의 소유권(공유지분)은 건물의 처분에 따라 이전된 것 으로 보게됩니다.

2. 증축으로 전유면적과 대지권 비율이 어긋나면 문제가 되나요

2. 문제의 제기

구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 전유부분의 면적비율 따르는 것이 원칙이되 규약으로써 달리 정할 수 있습니다.

그런데 구분건물의 일부의 전유부분 면적이 증가하거나, 전유부분을 새로이 증축하였을 때 전유부분의 면적 비율과 대지권의 면적비율이 불비례하게 되는데 이럴 때 관련 등기를 신청하면서 규약을 첨부해야 하는지 문제가 됩니다. 오늘은 이를 검토해 봅니다.

3. 새 구분건물을 증축해 소유하게 된 경우에도 규약이 필요한가요

3. 사례의 검토

가. 구분건물의 일부 구분소유자가 새로 구분건물을 증축하여 소유하게 된 경우

대지권등기가 된 구분건물의 일부 구분소유자가 새로 구분건물을 증축하여 그 전유부분을 소유하게 된 경우, 대지권이 등기된 구분건물의 소유자는 전유부분과 분리하여 그 대지권을 처분할 수 없는 것이 원칙이므로 비록 기존 및 증축의 양 전유부분의 소유자가 동일하다 하더라도 기존의 전유부분에 따른 대지권중 일부를 분리하여 이를 증축된 구분건물의 전유부분에 대한 대지권으로 등기하기 위하여는 그에 관한 1동 건물의 구분소유자 전원의 규약이 있어야 햡니다. 따라서 새로운 구분건물에 대한 보존등기를 신청할 때 규약을 첨부해야 합니다.

관련 대법원 등기선례

구분건물의 증축과 대지권등기

대지권등기가 된 구분건물의 일부 구분소유자가 새로 구분건물을 증축하여 그 전유부분을 소유하게 된 경우, 대지권이 등기된 구분건물의 소유자는 전유부분과 분리하여 그 대지권을 처분할 수 없는 것이 원칙이므로 비록 기존 및 증축의 양 전유부분의 소유자가 동일하다 하더라도 기존의 전유부분에 따른 대지권중 일부를 분리하여 이를 증축된 구분건물의 전유부분에 대한 대지권으로 등기하기 위하여는 그에 관한 1 동 건물의 구분소유자 전원의 규약이 있어야 할 것이며, 구분건물을 증축한 구분소유자는 증축된 구분건물의 보존등기와 함께 위 규약을 첨부하여 구분소유자의 기존의 전유부분에 따른 대지권의 표시변경등기 (일부 말소의 의미로서) 및 증축된 새로운 전유부분에 대한 대지권표시의 등기를 각 신청할 수 있다.

(1994. 10. 6. 등기 3402-1194 질의회답)

참조선례 : 선례요지 Ⅱ 제648항, 제653항

4. 공용부분이 전유부분으로 편입되면 대지권비율이 변하나요

나. 공유부분의 일부가 전유부분에 편입되어 전유부분의 면적이 늘어난 경우

공용부분의 일부가 전유부분에 편입되어 전유부분의 면적이 늘어난 경우에도 대지권비율은 변동이 없으므로 전유부분의 면적이 늘어난 구분소유자가 대지권비율을 그대로 유지한다는 취지가 기재된 서면이나 규약을 첨부할 필요 없이 집합건축물대장만을 첨부정보로 제공하여 전유부분 면적의 표시변경등기를 신청할 수 있습니다.

관련 대법원 부동산 등기선례

집합건물의 공용부분 일부가 전유부분에 편입되어 전유부분 면적이 늘어난 경우 대지권비율의 변동 여부(소극)

1. 공용부분의 일부가 전유부분에 편입되어 전유부분의 면적이 늘어난 경우에도 대지권비율은 변동이 없으므로 전유부분의 면적이 늘어난 구분소유자가 대지권비율을 그대로 유지한다는 취지가 기재된 서면이나 규약을 첨부할 필요 없이 집합건축물대장만을 첨부정보로 제공하여 전유부분 면적의 표시변경등기를 신청할 수 있다.

2. 만약 전유부분 면적이 늘어난 특정 구분건물의 대지권비율을 늘리기 위해서는 1 동건물 전체의 대지권등기를 말소한 후 지분이전등기를 하고 다시 대지권등기를 할 수밖에 없고, 대지권비율을 변경하는 규약의 설정만으로 바로 대지권비율의 변경등기를 할 수 없다.

(2013. 5. 24. 부동산등기과－ 1190 질의회답)

참조선례 : Ⅵ 제601항

5. 증축으로 전유면적이 늘어난 경우 규약 없이 등기할 수 있나요

다. 증축을 해서 전유부분의 면적이 늘어난 경우

기존 전유부분의 일부가 증축되어 전유면적 증가를 원인으로 구분건물의 표시변경등기신청을 하는 경우 대지권의 변경이 없다면 소유명의인은 규약을 첨부하지 않고 그 변경등기신청을 할 수 있습니다.

관련 대법원 등기 선례

건물표시변경등기신청시 규약의 첨부 요부

2 개 층으로 이루어진 1 동의 건물 중 2 층에 소재한 구분건물이 2 층과 3 층의 복층형태로 증축되어 전유면적 증가를 원인으로 구분건물의 표시변경등기신청을 하는 경우 대지권의 변경이 없다면 소유명의인은 규약을 첨부하지 않고 그 변경등기신청을 할 수 있으나, 증축된 3 층의 표시와 면적이 건축물대장 (표제부, 전유부분) 에 각 기재되어 있어야 하고 위 대장 기재내용에 따라 1 동 건물의 표시변경등기신청을 한 후에야 구분건물의 표시변경등기신청을 할 수 있다.(2007. 01. 19. 부동산등기과－ 227 질의회답)

참조조문 : 법 제42조제5항, 제102조제2항