해산간주된 회사의 근저당권 말소등기의 말소절차
채권자인 회사가 해산간주되어 연락이 안 될 때, 소유자가 근저당권 말소등기를 할 수 있나요?
채권자인 회사가 해산간주되었더라도, 그 회사의 청산인이 등기의무자가 되어 소유자와 공동으로 근저당권 말소등기를 신청할 수 있습니다.
해산간주 전 대표권 있는 사내이사가 정관이나 주주총회에 다른 정함이 없는 한 법정청산인이 되므로, 그 이사를 찾아 청산인 등기 후 말소등기를 신청하는 것이 가장 빠릅니다.
청산인이 될 사람이 없으면 이해관계인이 법원에 청산인 선임청구를 할 수 있고, 말소소송을 통해 소유자가 단독 신청권을 얻는 방법도 있으나 두 방법 모두 상당한 시간이 걸립니다.
감사는 집행기관이 아니므로 근저당권 말소등기를 신청할 권한이 없습니다.
1. 해산간주되면 등기는 어떻게 되나요
최종 등기를 한 후 5년이 지난 회사를 휴면회사라 하며, 휴면회사인 경우 법원이 일정한 절차를 거쳐 해산된 회사로 간주합니다. 이를 '해산간주' 라 합니다. 해산간주된 회사의 경우 등기관이 직권으로 이사나 대표이사, 집행임원에 관한 등기를 말소합니다. 감사가 있을 경우 감사에 관한 등기를 말소하지 않고 그대로 두고 있습니다.
예를 들어 설명해 보겠습니다. 주 식회사 높이나는새가 소유자겸 근저당권설정자(채무자)이고, 주식회사 생각의끝이 근저당권자(채권자)이니 근저당설정등기 가 있습니다. 주식회사 생각의끝이 해산간주되었습니다. 주식회사 높이나는새의 김메지저가 살펴보니 채무가 없음에도 불구하고 여전히 근저당권이 설정되어 있습니다. 근저당권을 말소하기 위해 생각의끝 본점소재지를 방문해보았으나, 몇 년 전에 본점이 폐쇄되어 있었습니다. 등기사항전부증명서를 발급받아보니 '해산간주'된 회사로 나옵니다.
김메니저는 평소에 잘 알고 있었던 염법에게 전화를 했고, 방문예약을 한 후 사무실로 찾아 왔습니다.
2. 소유자가 단독으로 근저당권을 말소할 수 있나요
원칙과 예외를 먼저 짚어 두기 위해, 상담에서 오갔던 대화부터 보겠습니다.
"염법! 근저당권을 말소해야 하는데 채권자가 '해산간주'된 회사이고 연락도 되지 않습니다. 해당 부동산 은행에 담보로 제공하려면 반드시 근저당권을 말소해야 하는데 좀 도와 주었으면 좋겠습니다." " 근저당권 말소등기는 등기의무자인 채권자와 등기권리자인 소유자가 공동으로 신청 합니다. 등기권리자인 소유자가 단독으로 근저당권 말소등기를 신청할 수 있는데요. 먼저 등기권리자인 소유자를가 원고, 채권자를 피고로 하여 해당 근저당권의 근저당권 말소소송을 한 후 승소를 하면, 근저당권설정자가 단독으로 말소소송을 할 수 있습니다. 그런데 말소소송에서 승소를 하려면 소제기 후 최소 3개월 정도가 걸려요." 김메니저는 내가 말이 끝나지 않았음에도 불구하고 내 말을 끊었다. 김메니저는 평소 차분한 말투와 달리 약간 흥분하면서 말이 빨라지기 시작했다. "그러면 안 돼요! 적어도 보름 이내에 금융권 차입이 완료되어야 합니다."
3. 해산간주 회사의 말소등기는 누가 신청하나요
나는 회사 사정을 잘 알겠다는 듯 말을 이어나갔다.
"해산 간주된 회사의 경우 주주총회로 회사계속결의를 한 후, 이사 등을 새로 선임하고, 회사계속등기를 하면 해산 전 회사로 복귀할 수 있습니다. 그런데 이 회사의 경우에는 본점소재지도 폐지되었으므로 사실상 영업활동을 하지 않는 것으로 보여집니다. 따라서 해산 간주된 상태에서 근저당권 말소를 할 수 있는 방법을 찾아 보아야 합니다. 김메니저님도 생각의끝 등기사항전부증명서를 봐서 알겠지만, 감사만 등기에 남아있고, 대표권있는 사내이사는 등기에서 말소되었습니다. '감사'는 집행기관이 아니므로 근저당권말소를 신청할 권한이 없습니다. 해산간주된 회사의 집행기관은 청산인인데요. 청산인만 근저당권말소등기를 신청할 수 있습니다. "
"그러면 누가 생각의끝의 청산인이 되나요?" "해산간주되기전 대표권있는 사내이사인 박00이 청산인이 됩니다. 다만 정관에 청산인에 대해 다른 정함이 있거나, 주주총회에서 청산인을 선임하는 경우에는 그 사람이 청산인이 됩니다. 대표권 있는 사내이사가 청산인이 될 의사가 없거나, 정관에 청산인에 대한 정함이 없거나, 주주총회에서 청산인을 선임하지 아니할 경우 이해관계인이 법원에 청산인 선임청구를 할 수 있습니다. 근저당권말소등기를 신청해야 하는 높이나는새가 이해관계인이 되므로 법원에 청산인선임신청을 할 수 있지만 근저당권말소소송처럼 상당한 시간이 걸립니다."
이 절차의 가부에 관한 등기선례가 원문에 인용되어 있어 그 요지를 함께 둡니다.
4. 가장 빠르게 말소등기를 마치는 방법은 무엇인가요
"염법, 가장 빠르게 근저당권말소를 할 수 있는 방법을 찾아봐 주세요." 염법 찬찬히 생각의 끝 등기부를 살펴보았다. "생각의끝은 자본금이 10억원 미만이어서 이사를 1인 또는 2인을 둘 수도 있는데, 사내이사 1인만 선임했습니다. 이때에는 그 사내이사가 회사를 대표합니다. 대표권 있는 사내이사의 경우에는 주소를 등기합니다. 주소가 성남시로 되어 있네요. 메니저께서 이사의 주소지를 찾아가서 사내이사와 상의를 해 보았으면 좋겠습니다."
"사내이사를 만나면 어떻게 해야 하나요?" "해산간주 되기 전의 사내이사가 청산인이 된다고 설명해 드렸는데요. 이를 법정청산인이라 합니다. 사내이사를 생각의끝의 청산인으로 선임하는 등기를 먼저 한 후 청산인의 자격으로 근저당권말소등기를 신청하면 됩니다." (사내이사가 법정청산인이므로 청산인 등기를 하지 않은 상태에서도 근저당권말소등기를 신청할 수 있다고 판단하나, 등기관에 따라 청산인 선임등기를 마친 후, 근저당권말소등기를 신청하라 할 수 있습니다.)
며칠 후 김메니저가 전화를 했다. "염법! 조금전에 생각의끝 사내이사를 만났습니다. 협조를 잘 해 주셔서 생각의끝 청산인 등기를 마친 후에 바로 근저당권말소신청에 협조를 해 주겠다 합니다. 도와줘서 고마워요."