법인이 농지를 취득할 수 있을까요? 법인이 농지에 대해 소유권이전등기청구권 가등기를 할 수 있을까요?

1. 법인은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없나요?

법인이 농지를 취득할 수 있을까요?

농지법에 의해 농지를 취득할 수 있는 자는 자연인에 한하므로 법인은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없습니다. 다만 농지법에 몇 가지 예외를 두고 있습니다. 오늘은 이 예외를 설명하는 것이 글을 쓰는 목적이 아니므로, 예외는 생략하고, 아래에 사례만 몇 개 열거하겠습니다.

등기 실무에서도 같은 결론이 유지되어 왔는지, 등기선례를 확인해 봅니다.

예를 들어 보겠습니다. 주식회사 00이 충청북도 00군에 골프장을 짓기 위해 임야와 농지 등을 매입합니다. 약 2십5만평을 매입하는데, 대부분은 임야여서 크게 문제가 되지 않았습니다. 그러나 예상진입로 등 요지는 전부 농지입니다. 주식회사 00이 이 농지를 매입하기 위해 다각도로 알아 보았으나, 농지를 취득하기 위해서는 매수인이 원칙적으로 농지취득자격증명서를 발급받아야 하며, 사례와 같이 경우 특별한 사정이 없으므로, 법인에게 농지취득자격증명서를 발급해 주지 않는다는 말만 되풀이 합니다. 주식회사 00은 법인으로 취득한 후, 농지에 대한 개발행위허가를 득해서, 농지취득자격증명없이 소유권을 이전받을 방법을 강구했지만, 현 단계에서는 뾰족한 묘수를 찾지 못했습니다. 그럼에도 불구하고 해당 농지를 반드시 취득해야 합니다.

2. 법인의 농지 취득을 제한한 등기선례는 무엇인가요?

법인이 원칙적으로 농지를 취득할 수 없다는 등기선례 법인의 농지취득등기신청에 있어서 제출할 서류 제정 1985. 2. 9. [등기선례 제1-792호, 시행 ] 농지개혁법상 농지를 취득할 수 있는 자는 자연인에 한하므로 법인은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없고, 다만 그 토지가 공부상 지목은 농지로 되어 있으나 농지의 보전 및 이용에 관한 법률 제4조 및 동합시행령 제3조 의 규정에 의하여 전용허가를 받았다든가 그 토지가 사실상 농지가 아니라는 사실이 소재지관서의 증명 (주

1) 에 의하여 증명되는 경우에는 이를 취득할 수 있다. 그리고 이 점은 부동산소유권이전등기등에 관한 특별조치법의 규정에 의한 확인서를 발급받은 경우에도 마찬가지이다 (주 2).

85. 2. 9 등기 제75호 참조예규 : 791, 804호 주 : 1. 그러나 예규 804-2항은 농지소재지관서의 증명 아닌 농지전용허가증을 첨부하여 법인의 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 있다고 한다. 2. 778항의 주 참조

3. 법인이 농지취득자격증명 없이 취득할 수 있는 사례는 어떤 경우인가요?

농지법 제6조 제2항의 예외에 해당하는 구체적 사례를 등기선례 두 건으로 확인할 수 있습니다.

법인이 농지를 취득할 수 있는 사례와 관련한 등기선례 1 택지개발예정지구로 지정된 농지에 대하여 법인명의로 소유권이전등기시 농지취득자격증명 첨부 여부 제정 2006. 9. 20. [등기선례 제8-350호, 시행 ] 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의한 택지개발예정지구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제42조 제1항 제4호 에 의하여 도시지역으로 결정·고시된 것으로 간주되고, 도시지역 내의 농지는 「농지법」 제8조 의 적용이 배제되나 녹지지역 안의 농지로서 도시계획시설사업에 필요하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하므로, 택지개발예정지구 내의 농지로서 토지이용계획확인서상 도시계획시설사업에 필요하다는 취지의 기재가 있다면 법인은 농지취득자격증명의 첨부없이 당해 농지의 소유권이전등기를 신청할 수 있다. (2006. 09. 20. 부동산등기과－2848 질의회답)

참조조문 : 택지개발촉진법 제3조, 국토의계획및이용에관한법률 제42조 제1항 제4호, 농지법 제8조 참조예규 : 제1236호 법인이 농지를 취득할 수 있는 사례와 관련한 등기선례 2 국토이용관리법상 용도지역은 준도시지역으로, 용도지구는 취락지구로 지정된 농지에 대하여 법인 명의로 소유권이전등기신청시 농지취득자격증명 첨부 요부 제정 1997. 12. 10. [등기선례 제5-743호, 시행 ] 1996. 1. 1.부터 농지법이 시행됨에 따라, 국토이용관리법상 용도지역은 준도시지역으로, 용도지구는 취락지구(주거지역)로 결정·고시되고 개발계획이 수립된 농지에 대하여, 명의신탁해지로 인한 소유권이전등기 절차이행판결에 따른 법인 명의로의 소유권이전등기신청시에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

다만, 이 경우에도 위 법 제21조의 3 의 규정에 의한 토지거래계약허가를 받은 농지 및 관할 행정관청의 서면에 의해 실제로 농지가 아니라는 사실이 증명된 토지에 대하여는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다. (1997. 12. 10. 등기 3402-993 질의회답) 참조조문 : 농지법 제6조 제2항 제6호, 제8조 제1항 제1호, 제36조 제1항 제1호, 동법부칙 제16조, 국토이용관리법 제27조 제1항 참조예규 : 제833호 제2항 나호, 제3항 마호 참조선례 : 이 선례에 의하여 Ⅲ 제839항, Ⅳ 제686항 은 그 내용이 변경됨.

이는 농지법이 시행됨에 따라 농지전용의제규정이 있는 경우에도 농지취득자격증명을 첨부하여야 하기 때문임.

4. 농지를 취득할 수 없다면 어떤 대안이 있을까요?

농지를 취득할 수 없다면 어떤 대안이 있을까요? 그래서 주식회사 00의 김 매니저가 골머리를 앓고 있습니다. 농지를 취득해야 하는데, 농지를 취득할 수 없다!!! 어떻게 해야지?

1. 1)먼저 영농조합이나 농업회사를 만들어서 이 조합이나 회사 명의로 농지를 취득하는 방법을 알아 봅니다. 농업회사 등을 만드는데 여러가지 조건이 있고, 특히 문제가 되는 것이 영농목적으로 농지를 취득해야 하므로, 해당 토지를 직접 영농에 사용해야 합니다. 만약 그렇지 않을 경우에는 행정관청에서 해당 통지에 대해 매각명령을 할 수 있습니다. 최근들어 농업회사나 영농조합이 농지를 취득하여 영농에 직접 사용하는지에 대해 행정관청의 감독이 크게 강화된 것도 걱정해야 할 부분입니다.
2. 2)대표이사나 임직원 명의로 해당 농지를 취득하는 방법 을 알아 봅니다. 해당 지역의 농지를 취득할 수 있는 임직원을 확인했습니다. 부동산 실명제 위반도 문제이고, 해당 토지 대금을 지급하는 방법도 문제입니다. 영농에 직접 사용하지 아니할 경우 행정관청이 매각명령을 할 수 있는 것도 부담입니다.
3. 3)최선의 방법을 찾아 봅니다. 회사가 직접 대금을 지급하고, 회사가 등기권리자가 되면서도, 농지취득자격증명서 발급없이 사실 상 해당 토지의 소유권을 취득하는 방법 입니다.

그 대안 가운데 가등기를 활용하는 방법의 핵심을 살펴 봅니다.

주식회사 00의 명의로 해당 농지에 대해 소유권이전등기청구권 가등기를 하는 것 입니다. 원인은 매매예약이 아닌 매매계약을 원인 으로 할 수 있습니다. 매매계약임에도 불구하고, 가등기이므로 주식회사 00이 소유권을 취득하지 않습니다. 소유권이전등기청구권보전 가등기 신청을 할 때에는 신청서에 농지취득자격증명서를 첨부하지 않습니다. 드디어 문제가 해결되었습니다.!!!

소유권이전등기청구권보전의 가등기 신청시에 농지매매증명 등의 여부 관련 등기선례 소유권이전등기청구권보전의 가등기 신청시에 농지매매증명 등의 여부 제정 1992. 9. 24. [등기선례 제3-717호, 시행 ] 농지 나 임야에 대하여 소유권이전등기청구권보전의 가등기를 신청할 때에는 소재지관서의 농지 매매증명이나 임야매매증명을 첨부할 필요가 없다. 92.9.24. 등기 제2036호 참조선례 : 선례요지 Ⅱ 제548항