‘불법적인 기업형 등기 전문조직’ 사건을 다시 살펴본다.(법무사지 기고문)

1. 사건의 경과는 어땠나요

제1심 판결문의 이유에 나와 있는 사실관계를 살펴보면 다음과 같다.

임00은 변호사와 법무사의 명의를 대여하여 등기신청사건을 취급하는 속칭 ‘보따리사무장’사업을 영위하여 오던 중, 2013.1부터 2016.12.까지 법무사와 변호사 각 1인의 명의를 대여한 후, 고양, 서울남부, 인천, 서울서부, 파주 등 5곳에 자신의 이름 이니셜(NI)를 딴 '엔아이 LAW'라는 사무실을 차려 놓고 각 사무실의 직원채용, 수입 및 지출관리 등을 하면서 '엔아이 LAW'를 실질적으로 운영하면서 법무사 및 변호사(이하 ‘법무사 등’이라고 한다)의 명의로 등기신청사건을 처리하였다.

판결문에 의하면 2013.1.2.경부터 2016.12.6.까지 이들이 처리한 사건이 32,313건에 달하며 등기수수료로 약 11,491,812,142원을 교부받았다.

속칭 ‘보따리 사무장’과 지사장 및 직원 9명과 법무사, 변호사 각 1명이 변호사법위반과 법무사법위반으로 1심에서는 집행유예 및 일정 금원의 추징의 형을 받았고, 2심에서는 주범에 대해서는 각 징역 2년형이 선고되어 법정구속 되었다.

2. 이들은 왜 ‘보따리사무장’이 아니라 ‘불법적인 기업형 등기 전문조직’인가요

속칭 ‘보따리사무장’이 완전 독립화, 전문화, 조직화, 대규모화, 기업화 되다.

‘보따리사무장’이 법무사 또는 변호사 업계의 오래된 병폐의 하나라는 것은 이미 널리 알려진 사실이다. 이들은 일정한 금원을 주고, 법무사 등의 명의를 빌어 등기 등의 업무를 처리하여 왔으나, 그래도 법무사 등의 관리감독을 받거나, 아니면 형식적으로나마 법무사 등의 명칭으로 개설된 사무실에서 해당 사무의 전부나 일부를 처리했다.

이 사건의 주범 ‘임00' 또한 보따리사무장으로 사업을 영위하여 오던 중 ‘엔아이 LAW‘라는 독립된 상호를 가진 사무실에 본사나 지사를 두고, 본부장과 직원을 두고 독자적으로 등기업무를 수임하여 처리해 왔다. 이들이 ‘엔아이 LAW‘라는 독립된 사무실을 차리고 기업적인 업무처리조직을 갖춘 때부터는 이들은 더 이상 보따리를 들고 법무사 등의 명의를 빌리기 위해 전전하는 ’보따리‘가 아니다. 따라서 이들을 ’법조 브로커‘나 ’보따리사무장‘이라 불러서는 안된다. 이들은 ‘불법적인 기업형 등기 전문조직’이다. 이렇게 바라 볼 때, 비로소 이 사건이 명의대여 또는 명의차용의 문제를 뛰어넘어 부동산등기를 둘러 싼 한국의 현실을 적나라하게 드러내거나, 그 문제를 정확하게 적시하고 대안을 수립할 수 있다.

3. 리베이트는 어떻게 소유권이전등기를 싹쓸이했나요

리베이트 제공을 통한 소유권이전등기의 싹쓸이

한편 이 사건의 2심판결문을 보면 이 사건의 경우 수임 건수를 늘리기 위해 등기비용 항목을 부풀려 계산하여 의뢰인들로부터 높은 금액의 수수료를 받은 다음 그 일부를 공인중개사 사무실에 리베이트 명목으로 지급을 하였는바, 그 피해가 일반 국민에게 돌아갔다고 지적하면서, 이들의 범행을 변호사‧법무사 제도에 대한 사회 일반의 신뢰를 훼손하고 건전한 거래질서를 해하는 중대한 범죄로 보았다.

들리는 말에 의하면 이들이 리베이트로 공인중개사에게 제공한 금원은 평당 1만 원 이었다고 한다. 예를 들어 30평형 아파트에 대한 소유권이전등기를 공인중개사를 통해 수임했을 경우 30만원의 리베이트를 공인중개사에게 지급하였다고 한다. 이들이 처음 시작을 했던 곳이 고양시와 파주시였던 것을 생각해 보면 리베이트 금액이 결코 적은 돈이 아니다. 이들이 수수료 명목으로 국민에게 받은 금액이 약 11,491,812,142원이고, 처리한 건수가 32,313건이므로 건당 수임료가 344,964원이다. 법무사 보수규정에 의한 보수만으로는 도저히 이 리베이트 금액을 감당할 수 없다. 그래서 판결문에서도 지적한 바와 같이 이들은 ‘높은 금액의 수수료’를 받았고, ‘높은 금액의 수수료’라는 것은 결국은 채권할인금액을 조작하였다고 보는 것이 합리적이다.

‘불법적인 기업형 등기 전문조직’이 채권할인금액의 조작, 리베이트의 제공, 소유권이전등기의 싹쓸이, 국민의 피해로 이어진 것이 이 사건의 핵심이다. 이렇게 본다고 필자가 명의대여를 옹호하거나, 명의대여를 금하는 법률을 제정하는 법무사들의 노력을 폄하하거나. 남들보다 명의대여 행위를 덜 비난할 생각은 추호도 없다.

4. 소유권이전등기 시장은 이분화되어 있나요

부동산 소유권이전등기 시장의 이분화

이들이 본사 또는 지사를 두었던 지역의 법무사들을 인터뷰했던 결과는 더욱 충격적이었다. 필자가 지역 법무사들에게 전화로 인터뷰를 하면서 혹시 이 사건이 있었던 기간에 법무사 사무실의 소유권 이전등기가 줄어들었었는지, 이 사건이 불거진 이후에는 소유권이전 등기가 증가했는지를 물어 보았는데, 사건이 줄어든 것도, 사건이 늘어난 것도 특별하게 체감할 수 없었다고 한다.

“저희는 공인중개사에게 리베이트를 주고 소유권이전등기업무를 수임하지 않아요. 그래서 특별하게 사건이 줄어들지도 않았었고, 그렇다고 지금 소유권이전등기 사건이 늘어난 것도 아닙니다. 저희 같은 법무사들은 체감할 수 없어요. 아마 리베이트를 주고 소규모로 소유권이전등기를 처리했던 ‘보따리사무장’은 같은 시기에 사건의 증감을 뼈저리게 체험했을 겁니다. 그렇다고 저희가 공인중개사 사무실과 거래를 하지 않는 것은 아닙니다. 같은 소유권이전등기라도 난이도가 있는 일은 저희들에게 오지요. 그리고 리베이트 없이 일만 잘 처리되길 원하는 분들도 많아서 이런 분들과 같이 일하고 있어요.”

그러면 이들이 법의 심판에 의해 등기시장에서 퇴출된 이후에는 리베이트를 주고받는 소유권이전등기 시장은 사라졌을까?

인터뷰 결과는 그렇지 않았다. 공인중개사의 소개로 수임하는 부동산소유권이전등기 시장은 여전히 리베이트 제공 여부에 따라 이분화 되어 있고, 이러한 이분화 된 시장은 이들이 법의 심판에 의해 퇴출된 이후에도 크게 변하지 않았으며, 누군가 여전히 공인중개사에게 상당액의 리베이트를 제공하고, 이들의 공백을 메우고 있다는 사실을 시사해 주고 있었다. ‘불법적인 기업형 등기 전문조직’이 지나간 자리를 속칭 ‘보따리사무장’이 대체하고 있지 않은지 강한 의심의 들을 수밖에 없었고, 리베이트를 주고받는 불법적인 행위가 근절되지 않는 한 ‘보따리사무장’이 언제든지 ‘불법적인 기업형 등기 전문조직’으로 성장할 가능성이 있을 것이다.

5. 이 많은 등기신청은 어떻게 접수가 가능했을까요

등기신청접수가 어떻게 가능했을까?

이 사건을 추적하면서 드는 가장 큰 의문중의 하나가 ‘이들이 어떻게 이 많은 사건을 해당 등기소에 접수할 수 있었을까?’이었다.

3년 동안 32,313건의 등기를 처리하였으므로, 32,313건의 등기를 접수했다는 이야기인데, 3년 동안 근무일수를 750일로 잡았을 경우 하루에 43건의 등기사건을 등기소에 접수했다는 말이다. 법무사와 변호사가 직접 등기사건을 제출했다고 가정하고, 법무사 등은 등기제출 사무원을 1인당 1인만을 둘 수 있으므로, 4인이 등기를 등기소에 접수했다 가정해도, 1인이 하루에 약 11건을 등기소에 신청서를 접수했다는 것이데, 등기 실무를 해 본 사람들은 이 인원으로 이 사건을 등기소에 법무사 등이나 제출사무원이 적법하게 제출했다는 것은 불가능하다는 것을 설명하지 않아도 너무나 잘 아는 사실이다. 결국 등기신청서류의 제출권한을 갖지 아니한 자가 다량의 등기신청서를 지속적이고, 반복적으로 등기소에 제출했다고 추론하는 것이 합리적일 것이다.

이 사건이 형사적으로 처리되는 과정에서 이 부분에 대한 조사나 처벌이 이루어지지 않아 들리는 소문만 확인할 수 있을 뿐이다. 유감이 아닐 수 없다.

6. 명의대여자의 처벌 수위가 너무 낮지 않나요

명의대여자의 처벌 수위가 너무 낮지 않은가?

이 사건과 관련한 법무사와 변호사는 각각 징역 2년에 처해지고, 판결확정일로부터 3년간 형의 집행을 유예 받았다. 변호사는 7천4백만 원, 법무사는 9천4백만 원을 각각 추징당했다. 법원은 이들이 법무사제도와 변호사제도에 대한 사회 일반의 신뢰를 훼손하고 법률시장의 건전한 거래질서를 해하는 중대한 범죄라고 정의했다. 그럼에도 불구하고, 이들의 나이, 성행, 환경, 가족관계, 범행 후의 정황, 처벌전력이 없는 초범 등의 양형조건을 들어서 이 형이 너무 가볍거나 부당하지 않다고 한다.

이 사건을 1년에 걸쳐서 추적하고, 문제를 제기했던 또 다른 법무사와 인터뷰를 하였는데, 32,313건의 등기사건에 대해 명의를 대여해 준 법무사와 변호사에 대한 집행유예는 너무 낮은 처벌로 ‘제 식구 감싸기’라는 비판을 면할 수 없다고 분개하면서, 적어도 2심에서는 이들도 법정 구속되는 것이 타당하다고 주장했는데, 새로운 형태의 ‘불법적인 기업형 등기 전문조직’의 대규모적인 등기사무처리에 수년간 협력하여 다수의 국민에게 피해를 끼쳤다는 죄질에 비추어 보면 명의대여자들 또한 법정구속 하는 등 단호한 형사처벌을 했어야 한다는 견해에 필자도 전적으로 동의한다.

7. 사무원 수 제한은 왜 문제가 되나요

사무원 수에서 기울어진 운동장 결국 국민에게 피해를 준다는 사실이 입증되었다.

이 사건을 보면 이들은 법무사와 변호사 각 1인의 명의를 빌렸고, 하루에 약 43건 정도의 등기사건을 처리하였으므로, 5개 지사에 적어도 수십 명의 직원을 고용하고 있었다고 추론할 수 있다.

결국 법무사 명의로 고용할 수 있는 직원의 수가 5명이므로, 나머지는 사무원 수의 제한이 없는 변호사 사무실의 직원으로 이들이 등기사건의 업무를 취급했다고 보는 것이 타당하다.

법무사 업계에서는 변호사들이 사무원 수에 대한 법률상 제한이 없는 것을 이용하여 다수의 사무원을 고용하여 등기업무를 처리하는 염려하여 왔고, 그 사례들을 확인해 온 바 있는데, 이 사건은 결국 그 피해는 결국 국민의 몫임이 밝혀졌다. 변호사의 등기사무원의 수를 법무사와 같은 수로 제한해야 한다는 법무사 업계의 오래된 요구가 하루 빨리 실현될 필요성을 이 사건을 통해 다시 한 번 확인할 수 있었다.

8. 법무사·변호사 협회는 국민 피해 회복에 어떻게 대응했나요

법무사와 변호사 협회는 국민의 피해를 회복하기 위해 어떤 노력을 했는가?

이 사건이 세상에 들어나게 된 계기는 지방법무사회 등의 조사가 이루어진 것이 계기가 되었다. 다행이 아닐 수 없지만, 필자가 법무사들과 인터뷰를 하는 과정에서 이들이 3년간에 걸쳐 조직적이고 대규모적으로 등기업무를 처리한 것에 비추어 보면 지방회와 협회의 대응이 너무 늦었거나 안일하였다는 비판이 있었다는 점을 밝혀 둔다.

이들이 고양에 본부를 두고 남부와 서부, 인천과 파주에 4개의 지사를 두면서 조직적이고 대규모적으로 등기신청사건을 처리할 수 있었던 근본적인 원인은 채권할인율의 조작과 공인중개사에게 제공하는 리베이트였다. 결국 소유권이전등기를 위임한 국민들이 금전적인 손해를 보았는데, 이에 대해서는 법무사와 변호사 협회에 그 책임을 묻지 않을 수 없다.

적어도 부동산 등기업무를 전문적으로 처리하는 법무사협회는 이 사건을 통해 피해를 입은 국민의 손해를 회복하고자 하는 노력에 심혈을 기울여야 했으며, 이 사건을 인지한 후에 이 피해를 회복하기 위한 창구를 만들어서, 채권 할인율의 조작으로 피해를 입은 국민에게 그 손해를 보상했어야 한다. 결국 공제회가 재정적으로 큰 손실을 보게 되고, 그 손실은 개별 법무사에게 전가될 수밖에 없지만, 법무사제도에 대한 국민의 신뢰회복과 등기사무를 침범하는 변호사업계에 경종을 울릴 수 있는 좋은 기회를 상실했다.

9. 채권할인율 조작을 상담할 전문 콜센터가 필요한가요

채권할인율 조작여부를 상담하는 전문적인 콜센터를 만들어야

앞서 부동산 소유권이전등기 시장이 이분화 되었다는 지적을 하였다. 그동안 대한법무사협회는 공인중개사에게 제공하는 리베이트를 근절하기 위해 오랫동안 다양한 노력을 해 왔지만, 큰 효과를 보지 못했을 뿐만 아니라, 뾰족한 방법을 찾지도 못했다. 공인중개사협회에서 리베이트 문제를 공론화 시키기도 어려울 뿐만 아니라, 회원의 반발을 염두에 둔다면 이를 근절하는 대책을 수립하여 실행하기를 기대하는 것도 난망한 일이다.

따라서 공인중개사협회에 기대지 않고, 법무사들의 독자적인 노력으로 채권할인율 조작을 통한 리베이트 제공을 원천적으로 차단할 방법을 강구할 필요가 있다.

공인중개사에게 제공하는 리베이트의 원천이 국민주택채권의 할인율 조작에 터 잡고 있는 것이 현실이므로, 이 리베이트를 근절하기 위해서는 국민주택채권의 할인율 조작을 차단하는 것에서부터 출발해야 할 것이다.

필자는 그 방법으로 국민주택 채권할인율이 조작되었는지를 전문적으로 상담해 주는 콜센터를 대한법무사협회 산하에 둘 것을 제안한다. 콜센터를 통해 소유권이전등기를 처리하면서 국민주택채권 할인율이 조작되었는지 확인해 주게 되면, 이를 재원으로 암암리에 진행되던 리베이트 제공도 타격을 입지 않을 수 없다.

협회가 이 콜센터를 운영해야 하겠지만, 협회만의 예산이 이를 운영할 수 없을 터이므로, 이 비용을 지방회에서도 분담해야 할 것이다. 예산이 문제가 된다면 1년 내지 2년 정도 한시적으로 운영할 수도 있다. 시장의 질서가 바로 잡히면 그 필요성도 줄어들기 때문이다.

채권할인율은 등기신청을 위하여 국민주택채권을 구입했을 때 비로소 확정되므로, 상담 대상은 소유권이전등기신청이 완료되고, 비용정산을 마친 경우에 한해서 하는 것으로 하되, 법무사뿐만 아니라 변호사가 취급한 사건도 당연히 포함하여야 할 것이다. 채권할인율을 조작한 법무사와 변호사에 대해 강력한 대응을 전제로 한다.

콜센터를 운영하면 속칭 ‘보따리사무장’들이 장악하고 있는 이 시장을 법무사들의 영역으로 다시 흡수할 수 있을 뿐만, ‘보따리사무장’을 고용하여 등기시장을 침범하고 있는 변호사들에게도 가장 효과적인 대응 수단이 될 것이다.