부동산 무상취득 과세표준액 관련 지방세법 및 시행령 관련조항
증여나 상속으로 부동산을 무상취득하면 취득세 과세표준은 무엇을 기준으로 정해지나요?
무상취득의 취득세 과세표준은 취득 경위에 따라 시가인정액과 시가표준액이 갈려 적용됩니다.
상속으로 무상취득하는 경우에는 지방세법 제4조의 시가표준액을 과세표준으로 합니다.
시가표준액 1억원 이하 부동산등을 상속 외의 방법으로 무상취득하는 경우에는 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액으로 하고, 그 밖의 무상취득은 원칙적으로 시가인정액으로 하되 산정이 어려우면 시가표준액으로 합니다.
증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여에서는 채무부담액에 유상취득 과세표준을, 잔액에 무상취득 과세표준을 각각 적용합니다.
1. 무상취득의 과세표준은 무엇을 기준으로 정하나요
지방세법은 무상취득의 경우 과세표준을 별도로 정하고 있습니다.
지방세법 제10조의2 제1항(무상취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 "취득당시가액"이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 "시가인정액"이라 한다)으로 한다.
2. 상속·소액 부동산·그 밖의 무상취득은 각각 다른 가액인가요
상속인지, 소액 부동산인지에 따라 적용되는 가액이 갈립니다.
- 1. 상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액
- 2. 대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우: 시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액
- 3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우: 시가인정액으로 하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액
여기서 시가표준액의 근거가 되는 조항이 지방세법 제4조입니다.
지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액)① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.
지방세법 시행령 제14조의2(시가인정액 적용 예외 부동산등) 법 제10조의2 제2항 제2호 에서 “대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등”이란 취득물건에 대한 시가표준액이 1억원 이하인 부동산 등을 말한다.
3. 감정가액을 신고하려면 어떤 절차를 거쳐야 하나요
감정가액을 과세표준으로 삼으려면 감정 의뢰 절차가 법률로 정해져 있습니다.
지방세법 제20조 제1항(신고 및 납부)① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[무상취득(상속은 제외한다) 또는 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여로 인한 취득의 경우는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제13조까지, 제13조의2, 제13조의3, 제14조 및 제15조의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.
⑦ 제4항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정기간ㆍ지정절차와 제6항에 따라 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하는 채무부담액의 범위, 유상승계취득에서 과세표준이 되는 가액과 그 적용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
4. 부담부 증여라면 과세표준이 나뉘나요
증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여에서는 가액을 나누어 각각 다른 과세표준을 적용합니다.
지방세법 제7조(납세의무자 등)① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
지방세법 제10조의3 제1항(유상승계취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다.
5. 시가인정액은 어떤 기간의 어떤 가액으로 산정하나요
- 1. 취득한 부동산등의 매매사실이 있는 경우: 그 거래가액. 다만, 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」에 따른 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외한다.
- 2. 취득한 부동산등에 대하여 둘 이상의 감정기관(행정안전부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관을 말한다. 이하 같다)이 평가한 감정가액이 있는 경우: 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 가액은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제4조에 따른 시가표준액에 미달하는 경우나 시가표준액 이상인 경우에도 「지방세기본법」 제147조제1항에 따른 지방세심의위원회(이하 "지방세심의위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 감정평가 목적 등을 고려하여 해당 감정가액이 부적정하다고 인정되는 경우에는 지방자치단체의 장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액으로 하며, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 납세자가 제시한 감정가액으로 한다.
- 3. 취득한 부동산등의 경매 또는 공매 사실이 있는 경우: 그 경매가액 또는 공매가액
감정가액이 시가표준액에 미달하거나 이상인 경우에도 심의를 거쳐 부적정하다고 인정되면 지방자치단체의 장이 다시 감정한 가액으로 하며, 그 가액이 납세자 제시 가액보다 낮으면 납세자 제시 가액으로 한다는 것이 시행령의 내용입니다.
지방세기본법 제147조 제1항(지방세심의위원회 등의 설치ㆍ운영)① 다음 각 호의 사항을 심의하거나 의결하기 위하여 지방자치단체에 지방세심의위원회를 둔다.
평가기간 안에 매매사실이 있는 경우에도 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하면 제외됩니다.
소득세법 제101조 제1항(양도소득의 부당행위계산)① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
- 1. 제1항제1호의 경우: 매매계약일
- 2. 제1항제2호의 경우: 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
- 3. 제1항제3호의 경우: 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항에도 불구하고 납세자 또는 지방자치단체의 장은 취득일 전 2년 이내의 기간 중 평가기간에 해당하지 않는 기간에 매매등이 있거나 평가기간이 지난 후에도 법 제20조 제1항에 따른 신고ㆍ납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 지방세심의위원회에 해당 매매등의 가액을 제1항 각 호의 가액으로 인정하여 줄 것을 심의요청할 수 있다.
④ 제3항에 따른 심의요청을 받은 지방세심의위원회는 취득일부터 제2항 각 호의 날까지의 기간 중에 시간의 경과와 주위환경의 변화 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하는 경우에는 제3항에 따른 기간 중의 매매등의 가액을 제1항 각 호의 가액으로 심의ㆍ의결할 수 있다.