배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우 증여 또는 유상취득으로 보는 경우와 취득세 과세표준액[사례연구]
어머니 소유 오피스텔을 감정가보다 낮은 가격에 사도 매매로 인정받아 매매가액 기준으로 취득세를 낼 수 있을까요?
어머니와 아들 사이의 오피스텔 매매는 유상취득으로 인정될 수 있지만, 매매가액 4억원이 그대로 취득세 과세표준이 되지는 않습니다.
특수관계인 간 거래에서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5 이상이면 부당행위계산으로 보아 시가인정액을 과세표준으로 결정합니다.
사례에서는 감정가액 5억원과 매매가액 4억원의 차액 1억원이 시가인정액의 100분의 5인 2,500만원 이상이므로 부당행위계산에 해당합니다.
따라서 매매가액이 아닌 감정가액 5억원이 취득세 과세표준액이 됩니다.
1. 직계존비속 간 부동산 거래는 증여로 봅니다까, 매매로 봅니다까?
[사례] 어머니와 아들이 어머니가 가지고 있는 오피스텔을 매매합니다. 해당 부동산의 감정평가액은 5억원, 매매가액은 4억원 입니다. 직계존비속간의 거래이므로 지방세법에서 이를 증여로 볼 것인지, 매매(유상취득)로 볼 것인지가 의문입니다. 만약 매매로 볼 경우에는 과세표준액이 어떻게 될까요?
이 사례가 물은 두 가지 — 증여인지 유상취득인지, 과세표준액은 얼마인지 — 를 지방세법이 어떻게 답하는지 순서대로 보겠습니다.
1) 배우자 또는 직계존비속 의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여 로 취득하는 것으로 보는 경우와 유상취득(매매 포함)으로 보는 경우에 대한 관련 지방세법
지방세법 제7조(납세의무자 등)① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
2. 매매가액보다 시가인정액을 과세표준으로 볼 수 있나요?
2) 배우자 또는 직계존비속 이 매매를 했음에도 불구하고 매매가액을 과세표준액으로 보지 아니하고 '시가인정액'을 과세표준으로 보는 경우에 대한 지방세법 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우에는 매매가액을 과세표준액으로 보지 아니하고 시가인정액 을 취득당시가액으로 결정할 수 있습니다.
지방세법 제10조의3 제2항(유상승계취득의 경우 과세표준)② 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래(제7조제11항에 따라 증여로 취득한 것으로 보는 경우는 제외한다)로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(이하 이 장에서 "부당행위계산"이라 한다)에는 제1항에도 불구하고 시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액으로 한다)을 취득당시가액으로 결정할 수 있다.
특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위로 보는데, 사례의 경우 시가인정액의 100분 5에 상당하는 금액에 해당하므로 부당행위계산으로 보게 됩니다.
부당행위계산의 구체적인 유형을 시행령이 정하고 있습니다.
제18조의2(부당행위계산의 유형) 법 제10조의3 제2항 에 따른 부당행위계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우 로 한다.
3. 사례의 과세표준액은 얼마가 되나요?
3)사례의 경우 과세표준액은? 사례의 경우 매매사례가액은 없고 감정가액이 있으므로, 감정가액인 5억원이 취득세 과세표준액 이 됩니다.
지방세법 제10조의2 제1항(무상취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 "취득당시가액"이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 "시가인정액"이라 한다)으로 한다.
감정가액이 시가인정액으로 인정되는 이상, 사례에서는 감정가액 5억원이 그대로 과세표준의 기준이 됩니다.
3.1 참고 — 무상취득 과세표준의 특례
원문이 함께 옮겨 둔 무상취득 과세표준의 특례 규정입니다.