토지와 건물의 소유주가 다른 상가를 현물출자(중소기업통합)할 때 관련 세무 검토
토지와 건물 소유주가 다른 상가를 중소기업통합으로 하나의 법인에 넣으면 세금이 어떻게 되나요?
토지와 건물을 중소기업통합 방식으로 하나의 법인에 현물출자하는 것 자체는 가능합니다.
재무상태표의 자산의 부에 기재할 수 있는 것이면 현물출자 대상이 되므로 사업용 고정자산 여부는 출자 가능 여부와 무관합니다.
그러나 하나의 법인으로 통합하면 토지소유자의 임대업이 법인 설립과 동시에 폐지되어 승계받은 사업 폐지에 해당하고, 양도소득세 이월과세는 받지 못합니다.
부동산 임대업에 관한 사업을 중소기업통합으로 법인을 설립할 때 취득세 감면도 적용되지 않습니다.
양도소득세 이월과세를 받으려면 토지와 건물 소유자가 각각 별개의 법인을 현물출자로 설립한 뒤 일정 기간이 지난 후 합병하는 방법을 검토할 수 있습니다.
1. 토지와 건물을 현물출자로 하나의 법인에 넣을 수 있나요
서울 강남대로에 큰 빌딩이 하나 있습니다. 토지는 아버지 소유, 건물은 아들 소유입니다. 이를 현물출자를 하여 하나의 법인을 설립하려고 합니다. 먼저 이러한 현물출자가 가능한지, 현물출자가 가능할 때 양도소득세가 이월과세 되는지, 취득세 감면이 있는지 살펴봅니다.
하나의 법인을 설립하는 방법으로 현물출자가 가능한지에 대한 검토
사례의 경우 토지소유자도 부동산 임대업(토지를 건물소유자에게 임대함), 건물 소유자도 부동산임대업을 하고 있습니다. 그들이 가지고 있는 토지와 건물은 사업용 고정자산입니다.
먼저 '재무상태표의 자산의 부'에 기재할 수 있는 것을 현물출자 할 수 있으므로, 사업용 고정자산 여부와 관계없이, 토지와 건물을 현물출자하여 법인을 설립할 수 있습니다. ' 거주자', '사업용 고정자산'인지를 따지는 것은 현물출자를 하면서 부동산 소유권이전을 할 때 양도소득세를 이월과세 할 수 있는지, 취득세를 감면받을 수 있는지 여부를 알아 보기 위한 것 입니다.
이어서 하나의 법인을 만드는 통합 방식의 근거를 봅니다.
조세특례제한법 제31조 제1항(중소기업 간의 통합에 대한 양도소득세의 이월과세 등)① 대통령령으로 정하는 업종을 경영하는 중소기업 간의 통합으로 인하여 소멸되는 중소기업이 대통령령으로 정하는 사업용고정자산(이하 "사업용고정자산"이라 한다)을 통합에 의하여 설립된 법인 또는 통합 후 존속하는 법인(이하 이 조에서 "통합법인"이라 한다)에 양도하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다.
2. 중소기업통합으로 법인을 설립하면 양도소득세가 이월과세되나요?
중소기업 통합을 할 때 양도소득세가 이월과세되는지 여부
사례의 경우 주택이 아니고 상가이므로 조세특례제한법의 양도소득세 이월과세 규정에 맞게 현물출자나 중소기업통합을 하면 양도소득세 이월과세를 받을 수 있습니다. 그런데 통합법인이 소멸되는 중소기업으로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우에는 양도소득세가 이월과세되지 않습니다. 사례의 경우 한 건물의 토지와 건물소유자가 다른데 중소기업 통합의 방법으로 하나의 법인을 설립하였습니다. 건물소유자의 임대업은 통합 후에도 폐지되지 않고 존속합니다. 그런데 토지소유자의 임대업은 법인 설립과 동시에 폐지 됩니다. 예를 들어 하나의 법인으로 주식회사 한길을 설립했다고 가정한다면, 토지소유자도 한길, 건물소유자도 한길이 됩니다. 따라서 법인설립과 동시에 토지소유자의 임대업이 폐지되는 것이지요. 그래서 사례의 경우 양도소득세가 이월과세 되지 않습니다.
사업 폐지가 이월과세를 끊는 요건이라는 점을 조문으로 확인합니다.
양도소득세 이월과세와 관련한 조세특례제한법 규정
- 1. 통합법인이 소멸되는 중소기업으로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우
- 2. 제1항을 적용받은 내국인이 통합으로 취득한 통합법인의 주식 또는 출자지분의 100분의 50 이상을 처분하는 경우
3. 중소기업통합일 때 취득세 감면을 받을 수 있나요?
중소기업 통합을 할 때 취득세가 감면되는지 여부
사례의 경우 사업의 폐지를 검토하기 전에, 부동산 임대업에 관한 사업을 중소기업통합으로 법인을 설립할 때 취득세가 감면이 되지 않으므로, 더 검토할 것이 없다.
취득세 감면과 관련한 지방세특례제한법 규정
지방세특례제한법 제57조의2 제3항(기업합병ㆍ분할 등에 대한 감면)③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업용 재산을 2027년 12월 31일까지 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
4. 이월과세를 받으려면 어떤 방법이 있나요 — 각각 법인 설립 후 합병
대안(각각의 법인 설립 후 합병을 하는 방법을 고려)
사례와 같은 경우 대부분 상속 및 증여의 일환으로 법인설립을 할 생각이므로, 법인설립시 납부하는 취득세액보다 법인설립을 통해 감액되는 상속세 또는 증여세가 큰 경우가 대부분입니다. 다만 양도소득세를 이월과세 받고 싶어 합니다. 이때에는 토지와 건물 소유자가 각각 현물출자의 방식으로 각각 별개의 법인을 설립합니다. 그러면 양도소득세 이월과세 를 받을 수 있습니다. 그리고 일정 기간이 지난 후 양 법인을 합병 할 수 있습니다. 이 방법을 검토해 보시길 권해 드립니다.