부동산 현물출자와 취득세
부동산을 법인에 현물출자할 때 취득세율과 감면 요건은 어떻게 정하나요?
부동산을 현물출자하면 법인이 그 부동산을 취득하므로 취득세율은 지방세법 제11조제1항제7호나목에 따라 1000분의 40이 원칙입니다.
과세표준액은 현물출자가액이며, 실무에서는 감정평가사의 감정을 받아 정하므로 감정평가금액이 과세표준액이 됩니다.
수도권과밀억제권역 내 본점 요건에 해당하면 취득세가 3배 중과되지만, 본점 설치 후 5년이 지난 기존 법인에 현물출자하는 경우는 중과되지 않습니다.
지방세특례제한법 제57조의2에 따라 법인세법 제47조의2 현물출자로 취득하는 재산은 취득세가 면제되고, 법인전환에 따른 사업용 고정자산은 2027년 12월 31일까지 취득세의 100분의 50이 경감됩니다.
1. 현물출자의 취득세 과세표준액은 무엇인가요
부동산을 현물출자할 때 양도소득세가 이월과세가 되는지, 취득세가 감경되는지가 문제입니다. 오늘은 부동산을 현물출자를 할 때 취득세율을 알아보겠습니다.
현물출자도 매매와 같은 유상 쌍무계약입니다. 매매를 하면서 부동산의 대가로 현금을 주는 대신에 매수인의 주식을 교부해 주는 형태입니다. 따라서 해당 부동산의 현물출자가액이 과세표준액이 됩니다. 실무에서는 대부분 감정평가사의 감정을 받아 현물출자가액을 정하므로 감정평가금액이 과세표준액이라 말하더라도 틀린 말은 아닙니다. 일부 실무에서는 감정평가를 받지 않고 시가 표준액을 현물출자가액으로 하는 경우도 있으나, 개인적으로는 이렇게 현물출자를 하는 경우를 보지 못했습니다.
2. 현물출자 부동산의 취득세율은 얼마인가요
현물출자를 하여 법인을 설립하거나, 기존 법인에 현물출자를 할 경우 모두 법인이 부동산을 취득 합니다. 법인이 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으므로 현물출자에 따른 부동산 취득세율은 지방세법 11조 1항 7호 나목에 해당하는 1000분의 40 입니다.
지방세법 제11조 제1항(부동산 취득의 세율)① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
원문은 이어서 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 법인 주택 취득 시 중과 세율 조항을 그대로 옮겨 두었는데, 그 문장은 위 카드의 조문으로 확인하실 수 있습니다.
3. 본점을 대도시 내에 두면 취득세가 중과되나요
개인기업을 법인으로 전환할 때에는 수도권과밀억제권역(산업단지 제외)에 본점을 둘 경우 취득세가 3배 중과됩니다. 이미 있는 법인에 현물출자를 할 경우에 그 법인의 본점이 수도권과밀억제권역내라 하더라도 그 곳에 본점을 둔 지 5년이 지났을 경우에는 취득세가 중과되지 않습니다(서울의 경우에는 서울에 본점을 둔 지 5년이 지나야 함). 다만 부동산 소재지에 지점을 설치할 경우에는 취득세가 중과 됩니다.
본점을 대도시내에 둘 경우에도 예를 들어 대도시 내에서 5년 이상 제조업을 하던 개인사업자가 법인으로 전환하거나, 유통업을 하는 개인사업자가 법인으로 전환할 때에는 취득세가 중과되지 않습니다.
4. 현물출자 때 취득세 감면은 어떻게 받나요
지방세특례제한법에 따른 취득세 감경은 아래와 같습니다.
지방세특례제한법 제57조의2는 같은 조 항과 호에 따라 감면 대상을 달리 정하고 있습니다.
제57조의2(기업합병ㆍ분할 등에 대한 감면)
② 다음 각 호에서 정하는 법인이 「법인세법」 제44조 제2항 에 따른 합병으로 양수받은 사업용 재산에 대해서는 취득세를 2027년 12월 31일까지 면제하고, 합병으로 양수받아 3년 이내에 등기하는 재산에 대해서는 2027년 12월 31일까지 등록면허세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 합병등기일부터 3년 이내에 「법인세법」 제44조의3 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에는 면제된 취득세를 추징한다. <개정 2015. 12. 29., 2016. 12. 27., 2018. 12. 24., 2021. 12. 28., 2024. 12. 31.>.
3. 「법인세법」 제47조의2에 따른 현물출자에 따라 취득하는 재산. 다만, 취득일부터 3년 이내에 같은 법 제47조의2제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에는 경감받은 취득세를 추징한다.
5. 「조세특례제한법」 제31조에 따른 중소기업 간의 통합에 따라 설립되거나 존속하는 법인이 양수하는 해당 사업용 재산 (「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업에 해당하는 중소기업이 양수하는 재산은 제외 한다). 다만, 사업용 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다.
④ 「조세특례제한법」 제32조에 따른 현물출자 또는 사업 양도ㆍ양수에 따라 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산(「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업에 대해서는 제외한다)에 대해서는 취득세의 100분의 50을 경감 한다. 다만, 취득일부터 5년 이내에 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대를 포함한다) 또는 주식을 처분하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다.