수도권과밀억제권역 외에 본점을 두고 수도권과밀억제권역내의 부동산을 취득하는 경우 취득세 중과여부
본점을 수도권과밀억제권역 밖에 두기만 하면 권역 안 부동산 취득세 중과를 피할 수 있을까요?
본점이 권역 밖에 사실상 존재하고, 취득 부동산에 본점용 시설이나 지점의 인적·물적 시설이 없으며 지점설치등기도 하지 않았다면 비중과가 됩니다.
다만 과세관청이 본점 소재지를 방문해 실체를 확인하므로 본점으로 인정할 실체가 없으면 중과될 수 있고, 취득 후 5년 이내에 그 부동산을 본점이나 지점으로 사용하면 그 부분에 대해 안분비례한 중과세액을 60일 이내에 납부해야 합니다.
1. 권역 밖 본점 법인이 권역 안 부동산을 취득하면 중과를 피할 수 있나요
법인이 수도권과밀억제권역 내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과되는 경우와 그렇지 않은 경우(비중과)가 있습니다. 따라서 법인이 수도권과밀억제권역내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과되는지가 항상 쟁점이 됩니다. 취득세 중과를 피하기 위하여 본점을 수도권과밀억제권역외에 두고 수도권과밀억제권역내의 부동산을 취득하는 사례가 많습니다. 오늘은 사례를 통해 수도권과밀억제권역 외에 본점을 두고 수도권과밀억제권역내의 부동산을 취득하는 경우 취득세 중과여부에 대해 알아봅니다.
[사례 1]용인(수도권과밀억제권역 외)에 본점을 두고 서울에 임대용 상가를 취득하는 경우
법인을 설립해서 서울에 임대용 상가건물을 취득하려는 A는 본점을 수도권과밀억제권역 외에 두어야 취득세가 비중과된다는 말을 듣고 용인에 오피스텔을 임차하였고, 이 오피스텔 소재지를 법인의 본점으로 두는 주식회사를 설립하였다. 그 후에 설립된 회사가 서울의 임대용 상가를 취득하였는데 매매가액이 1백억원 이었다. 이때 취득세 중과여부를 검토하시오. ('검토하시오'라 하니 시험문제 같은 느낌!!!)
이때 취득세가 비중과되려면 1) 사실상 본점이 용인 에 있어야 합니다. 과세관청(서울의 해당 구 과세담당자)이 용인 본점소재지를 방문하여 사실상 본점 기능을 수행하는 지 확인해 보았는데, 본점으로 인정할 만한 실체가 전혀 없다면 취득세가 중과될 수 있습니다. 2) 서울 임대용 상가에 본점으로 볼 만한 시설이 없어야 합니다. 예를 들어 임대용 상가에 대표이사 집무실이 있을 경우 이를 본점용 부동산으로 볼 수 있습니다.
3) 임대용 상가에 지점으로서의 인적시설과 물적시설이 없어야 합니다. 사업자등록증/지점의 인적시설/지점의 물적시설을 갖출 경우에는 지점으로 보아 중과될 수 있습니다. 4) 지점설치등기를 해서는 아니됩니다. 부가가치세법상 부동산소재지별로 사업자등록을 하기 때문에 사업자등록을 하는 것이지 지점이기 때문에 사업자등록을 하는 것이 아닙니다. 임대업에서 임대용 부동산은 상품이지 지점소재지가 아닙니다.
지방세법 시행령 제25조(본점 또는 주사무소의 사업용 부동산)법 제13조제1항에서 "대통령령으로 정하는 본점이나 주사무소의 사업용 부동산"이란 법인의 본점 또는 주사무소의 사무소로 사용하는 부동산과 그 부대시설용 부동산(기숙사, 합숙소, 사택, 연수시설, 체육시설 등 복지후생시설과 예비군 병기고 및 탄약고는 제외한다)을 말한다.
지방세법 제13조 제2항(과밀억제권역 안 취득 등 중과)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)을 적용한다.
2. 비중과로 취득한 뒤 5년 이내에 그 부동산으로 본점을 이전하면 어떻게 되나요
취득 당시에는 비중과 요건을 갖추었더라도, 취득 후의 용도 변경은 다시 과세됩니다.
[사례 2]수도권과밀억제권역 외 본점을 둔 법인이 수도권과밀억제 권역내의 부동산을 취득하고 임대용으로 사용하다가 부동산 취득을 한 지 5년내에 취득 부동산으로 본점을 이전한 경우
용인에 본점을 둔 법인이 서울에 임대용 건물을 매입할 때 취득세를 비중과로 납부하였으나, 해당 부동산을 매입 후 5년 이내에 본점을 해당 부동산 소재지로 이전한 경우에는 본점으로 사용되는 부분(건물 전체 중에서 일부만 본점으로 사용하는 경우)에 대해서는 취득세가 중과됩니다. 계속 임대용으로 사용하는 부분에 대해서는 취득세가 중과되지 않습니다. 전체 면적에서 본점으로 사용하는 부분의 면적에 안분비례하여 취득세를 중과로 계산해서 납부하며, 본점으로 사용한 날로부터 60일 이내에 취득세를 납부해야 합니다.
3. 5년 이내에 지점을 설치하거나, 지점 설치 후 부동산을 취득하면 어떻게 되나요
[사례 3] 수도권과밀억제권역 외 본점을 둔 법인이 수도권과밀억제 권역내의 부동산을 취득하고 임대용으로 사용하다가 부동산 취득을 한 지 5년내에 취득 부동산으로 본점을 이전한 경우
용인에 본점을 둔 법인이 서울에 임대용 건물을 매입할 때 취득세를 비중과로 납부하였으나, 해당 부동산을 매입 후 5년 이내에 지점을 해당 부동에 설치하는 경우에는 지점으로 사용되는 부분(건물 전체 중에서 일부만 지점으로 사용하는 경우)에 대해서는 취득세가 중과됩니다. 계속 임대용으로 사용하는 부분에 대해서는 취득세가 중과되지 않습니다. 전체 면적에서 지점으로 사용하는 부분의 면적에 안분비례하여 취득세를 중과로 계산해서 납부하며, 지점을 설치한 날로부터 60일 이내에 취득세를 납부해야 합니다.
[사례 4]수도권과밀억제권역 내에 지점을 설치한 후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우
본점을 용인에 두었으나, 회사의 사정에 의해 수도권과밀억제권역내에 지점을 설치한 후 5년 이내에 업무용, 비업무용 부동산을 매입할 경우에는 취득세가 중과됩니다.
본점을 용인에 둔 회사가 제조업과 부동산임대업을 하고 있습니다. 제조업을 위해 부득이하게 서울에 지점을 설치하였고, 지점 설치 후에 5년 이내에 서울에서 임대용부동산을 매입합니다. 이때에는 해당 부동산에 지점을 설치하는 지 여부와 관계없이 취득세가 중과됩니다.
4. 취득세 중과의 근거 조항은 무엇인가요
위 사례들의 결론은 모두 지방세법 제13조의 과밀억제권역 안 취득 중과 규정에서 나옵니다.