부동산개발업에 사용할 토지를 현물출자할 때 양도소득세 이월과세와 취득세 감면에 대한 검토
부동산개발업에 쓸 토지의 현물출자는 매매와 세금 부담이 무엇이 다른가요?
부동산개발업에 사용할 토지는 소유자가 사업에 사용한 적이 없는 비사업용 부동산이므로 사업용고정자산에 해당하지 않습니다.
사업용고정자산이 아니면 조세특례제한법 제32조에 따른 양도소득세 이월과세 적용 대상에서 제외됩니다.
지방세특례제한법 제57조의2 제4항의 취득세 100분의 50 경감도 같은 요건을 충족하지 못해 받을 수 없습니다.
현물출자로 법인을 설립해 개인 토지를 법인이 취득하는 절차 자체는 가능하지만, 과세 결과는 매매와 같게 따릅니다.
1. 왜 이런 검토가 필요한가요
오늘이 2024년 6월 7일(금요일)입니다. 현충일과 토요일 샌드위치 데이에 나와서 일을 하고 있습니다. 직원들 반만 출근하고, 반은 쉬기로 했습니다.
2. 부동산 개발업에 사용할 토지를 현물출자한다는 것
부동산 개발업에 사용할 토지를 현물출자하는 경우
토지소유자가 있고, 부동산 개발업자 가 있습니다. 부동산개발에 사용할 토지를 현물출자를 하는 방법을 알아 보는 경우의 대부분은 토지소유자와 부동산 개발업자가 다른 경우 입니다. 따라서 이를 전제로 하여 검토합니다. 부동산 개발업자가 토지를 떠올려고 하는데, 매매를 하게 되면 토지소유자가 양도소득세를 내게 됩니다. 그래서 부동산 개발에 사용할 토지를 현물출자하여 법인을 설립하고, 양도소득세 이월과세, 취득세 감면을 받으면서 개인토지를 법인이 취득하는 방법을 강구하고 있습니다.
3. 양도소득세 이월과세를 받을 수 있나요
양도소득세 이월과세에 대한 검토
거주자가 사업용고정자산 을 현물출자 하여 법인(대통령령 으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있습니다. 그런데 부동산 개발에 사용할 토지는 사업용고정자산이 아닙니다. 소유자가 해당 토지를 사업을 위해 사용한 적이 없기 때문입니다. 비사업용 부동산인것이지요. 따라서 이 토지를 현물출자를 하여 법인을 설립하는 것은 가능하지만, 양도소득세 이월과세를 받을 수 없습니다. 이 토지가 적치장이나 주차장으로 사용되었다 하더라도, 법인을 설립하게 되면 해당 사업이 폐지되므로 양도소득세 이월과세를 받을 수 없습니다.
양도소득세 이월과세에 관 조세특례제한법 관련 조항
이월과세 요건은 조세특례제한법 제32조가 정하고 있습니다.
조세특례제한법 제32조 제1항(법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세)① 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도ㆍ양수의 방법에 따라 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다.
4. 취득세 감면을 받을 수 있나요
취득세 감면에 대한 검토
사업용 고정자산을 현물출자 할 때 지방세법 특례제한법의 규정에 따라 취득세를 감면 받을 수 있습니다. 부동산 개발에 사용할 토지는 사업용고정자산이 아니므로 현물출자에 따른 취득세 감면을 받을 수 없습니다.
취득세 감면과 관련한 지방세특례제한법
제57조의2(기업합병ㆍ분할 등에 대한 감면)
④ 「조세특례제한법」 제32조에 따른 현물출자 또는 사업 양도ㆍ양수에 따라 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산 (「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업에 대해서는 제외 한다)에 대해서는 취득세의 100분의 50을 경감 한다. 다만, 취득일부터 5년 이내에 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대를 포함한다) 또는 주식을 처분하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다.