부동산을 직거래하는 회사의 담당자가 유의해야할 사항-부동산실거래가신고

1. 직거래라고 실거래가 신고가 면제되지는 않나요?

어제 있었던 일입니다. 거래처에서 부동산을 매입합니다. 보통은 공인중개사가 중개를 하지만, 회사 근처에 있는 공장형 아파트를 매입합니다. 양 회사의 대표끼리 잘 알고 있으므로, 공인중개사 중개없이 두 대표가 가격 등을 직접 결정했고, 회사 실무자들끼리 협의를 하여 매매계약서를 작성했습니다. 매수인 회사의 실무자가 염법에게 매매계약서를 보내 주면서 등기비용을 뽑아 달라고 부탁했습니다. 살펴보니 4월 말에 매매계약을 체결했습니다. 염법 회사 담당자에게 전화를 해서 혹시 실거래가 신고를 했는지 물어봅니다. 회사담당자는 실거래가 신고를 하지 않았고, 실거래가 신고를 해야 하는지 몰랐다고 말합니다.

그럴 수 있습니다. 부동산을 거래할 경우 공인중개사가 중개를 하는 경우가 대부분이고, 공인중개사가 중개를 할 경우 실거래가신고를 중개사가 해 줍니다. 매수인이나 매도인이 실거래가 신고를 해야 하는지 모를 수 있는 것입니다. 더군다나 회사의 담당자이던, 개인의 자격인던, 부동산 거래를 전문으로 하지 않는 한 많아야 평생 한 두 번 정도 부동산 거래를 할 터이므로 이를 모를 수 있습니다.

2. 누가, 언제까지, 어디에 신고해야 하나요?

염법 깜짝놀랐습니다. 그리고 담당자에게 이를 물어본 것이 참 다행이라 생각했습니다. 부동산 매매 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내 에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 합니다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 합니다. 거래계약 체결일이 4월 30일 이었으므로 6월 1일까지 실거래가 신고를 해야 합니다. 원래는 5월 30일까지 신고를 해야 하는데, 30일과 31일이 공휴일이므로 그 다음날인 6월 1일까지 신고를 해야 하는 것입니다.

부동산 실거래가격 신고에 관한 부동산 거래신고 등에 관한 법률 규정

1. 1. 부동산의 매매계약
2. 2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약
3. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

제3조는 공동신고가 원칙이지만, 일방이 신고를 거부하는 경우와 신고필증 발급·검인 간주에 관한 뒷부분도 직거래 실무에서 그대로 적용됩니다.

② 제1항에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령 으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.

④ 제3항에도 불구하고 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 제2항을 준용한다. <신설 2019. 8. 20.>

⑤ 제1항부터 제4항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다. <개정 2019. 8. 20.>

⑦ 제1항부터 제6항까지에 따른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령 으로 정한다. <개정 2019. 8. 20.>

3. 어떤 행위가 금지되나요?

제4조(금지행위) 누구든지 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. <개정 2019. 8. 20.>

1. 1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위
2. 2. 제3조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 후 같은 조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위
3. 3. 거짓으로 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위
4. 4. 제3조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결하지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위
5. 5. 제3조에 따른 신고 후 해당 계약이 해제등이 되지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 제3조의2에 따른 신고를 하는 행위

1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위

2. 제3조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 후 같은 조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위

3. 거짓으로 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위

4. 제3조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결하지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위

5. 제3조에 따른 신고 후 해당 계약이 해제등이 되지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 제3조의2에 따른 신고를 하는 행위

4. 신고하지 않거나 거짓 신고하면 어떤 제재을 받나요?

부동산 거래신고 등에 관한 벌칙

부당하게 재물이나 재산상 이득을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 할 목적으로 제4조제4호 또는 제5호를 위반하여 거짓으로 제3조 또는 제3조의2에 따라 신고한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다. 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제26조의 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과(科)합니다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니합니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 벌칙규정

② 제9조제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받아 토지취득계약을 체결한 외국인등은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2023. 4. 18.>

③ 제11조제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. <개정 2023. 4. 18.>

④ 제21조에 따른 허가 취소, 처분 또는 조치명령을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2023. 4. 18.>

5. 과태료는 얼마까지, 그리고 늦었으면 어떻게 하나요?

신고 의무 위반에는 과태료가 매겨지는데, 금액이 위반 유형별로 나뉘어 있습니다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2019. 8. 20.>

1의2. 제3조의2제1항을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다)

2. 제4조제1호를 위반하여 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자

3. 제4조제3호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조한 자

4. 제6조를 위반하여 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 외의 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 자

③ 제3조제1항부터 제4항까지 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. <개정 2019. 8. 20., 2023. 4. 18.>

④ 제8조제1항에 따른 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자에게는 300만원 이하의 과태료를 부과한다.

⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2020. 8. 18.>

1. 제8조제2항에 따른 취득의 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

2. 제8조제3항에 따른 토지의 계속보유 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

3. 제6조의2 또는 제6조의3에 따른 신고를 하지 아니하거나(공동신고를 거부한 자를 포함한다) 그 신고를 거짓으로 한 자

⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 개업공인중개사에게 과태료를 부과한 신고관청은 부과일부터 10일 이내에 해당 개업공인중개사의 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에 과태료 부과 사실을 통보하여야 한다.