미등기 부동산의 소유권보존등기 방법

1. 미등기 토지는 누가 보존등기를 신청하나요

부동산에는 토지와 건물이 있습니다. 아주 정말 가끔씩 미등기 된 토지가 아직도 있습니다. 미등기 된 토지를 보전등기(부동산을 처음 등기하는 것을 보전등기라 합니다)하려면 토지대장 상 최초의 소유자를 추척해야 합니다. 일제강점기때 토지사정을 했는데 이때 소유자로 기록되어 있는 사람이 최초의 소유자가 됩니다. 그런데 사정기록에 성명만 있고, 주소지가 없거나, 주소지가 있다 하더라도 지금 그 주소지를 확인할 수 없을 때에는 마땅히 등기할 방법을 찾을 수 없습니다. 최초의 소유자를 확인할 수 있다 하더라도, 수회에 걸쳐 상속이 이루어진 경우 호적의 분실 등으로 상속인을 확정하기 어려운 경우도 있으나, 이런 저런 과정을 거쳐 미등기 토지를 등기를 하는 경우도 있습니다.

토지 다음으로 건물의 보존등기 흐름을 짚어 둡니다.

미등기 건물의 경우에는 먼저 건축물대장이 만들어져야 하고, 건축물 대장상의 최초의 소유자가 건물 보전등기를 할 수 있습니다. 최초의 소유자가 사망했을 경우 그 상속인 건물보전등기를 할 수 있습니다. 미등기 토지보다 미등기 건물(건축물 대장이 있어야 함)을 등기하는 것이 훨씬 수월합니다.

2. 대장상 이전등록을 받은 사람도 자기 명의로 바로 보존등기를 할 수 있나요

대장상 소유권이전등록을 받은 소유명의인 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인은 아래 각 호의 경우를 제외하고는 자기 명의로 직접 소유권보존등기를 신청할 수 없고, 대장상 최초의 소유자 명의로 소유권보존등기를 한 다음 자기 명의로 소유권이전등기를 신청하여야 합니다.

이 원칙은 대법원 업무처리지침 2.에서 같은 취지로 규정하고 있습니다.

(3) 대장상 소유권이전등록을 받은 자 대장상 소유권이전등록을 받은 소유명의인 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인은 아래 각 호의 경우를 제외하고는 자기 명의로 직접 소유권보존등기를 신청할 수 없고, 대장상 최초의 소유자 명의로 소유권보존등기를 한 다음 자기 명의로 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

다만 지적공부상 '국'으로부터 소유권이전등록을 받은 경우는 예외입니다.

(나) 미등기 토지의 지적공부상 ‘국’으로부터 소유권이전등록을 받은 경우

3. 대장에서 소유자를 특정할 수 없으면 어떻게 하나요

토지 (임야) 대장상의 소유자 표시란이 공란으로 되어 있거나 소유자표시에 일부 누락이 있어 대장상의 소유자를 특정할 수 없는 경우에는 국가를 대상으로 소송을 한다음 승소한 후 토지나 건물의 보전등기를 신청할 수 있습니다.

4. 어떤 판결이 소유권을 증명하는 판결에 해당하나요

소송으로 등기를 하는 길도 있는데, 그 판결의 상대방은 지침이 정한 범위 안에 있어야 합니다.

1. (1) 토지(임야)대장 또는 건축물대장상에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인(대장상 소유자 표시에 일부 오류가 있어 대장상 소유자 표시를 정정등록한 경우의 정정등록된 소유명의인을 포함한다).
2. (2) 삭제(2011. 10. 12. 제1427호)
3. (3) 미등기토지의 지적공부상 "국"으로부터 소유권이전등록 받은 자
4. (4) 토지(임야)대장상의 소유자 표시란이 공란으로 되어 있거나 소유자표시에 일부 누락이 있어 대장상의 소유자를 특정할 수 없는 경우에는 국가

소유권을 증명하는 판결은 보존등기신청인의 소유임을 확정하는 내용의 것이어야 한다. 그러나 그 판결은 소유권확인판결에 한하는 것은 아니며, 형성판결이나 이행판결이라도 그 이유중에서 보존등기신청인의 소유임을 확정하는 내용의 것이면 이에 해당한다.

지침은 판결에 해당하는 예시와 해당하지 않는 예시를 각각 들고 있습니다.

1. (1) 당해 부동산이 보존등기 신청인의 소유임을 이유로 소유권보존등기의 말소를 명한 판결
2. (2) 토지대장상 공유인 미등기토지에 대한 공유물분할의 판결. 다만 이 경우에는 공유물분할의 판결에 따라 토지의 분필절차를 먼저 거친 후에 보존등기를 신청하여야 한다.

1. (1) 매수인이 매도인을 상대로 토지의 소유권이전등기를 구하는 소송에서 매도인이 매수인에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고 당해 토지가 매도인의 소유임을 확인한다는 내용의 화해조서
2. (2) 건물에 대하여 국가를 상대로 한 소유권확인판결
3. (3) 건물에 대하여 건축허가명의인(또는 건축주)을 상대로 한 소유권확인판결

5. 시장 등의 확인서는 어떤 요건을 갖춰야 하나요

판결 없이 확인서로 신청하는 길도 있는데, 지침은 확인서의 요건을 두 가지로 정합니다.

1. (1) 건물의 소재와 지번, 건물의 종류, 구조 및 면적 등 건물의 표시
2. (2) 건물의 소유자의 성명이나 명칭과 주소나 사무소의 소재지 표시

(1) 판단기준어떤 서면이 법 제65조제4호 의 확인서에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 위 가. 의 요건을 기준으로 하여야 한다.

납세증명서·세목별과세증명서는 확인서에 해당하지 않습니다.

사용승인서도 확인서에 해당하지 않습니다.

시장 등이 발급한 사실확인서로서, 건물의 소재와 지번, 건물의 종류, 구조, 면적 등 건물의 표시와 소유자의 표시 및 그 건물이 완성되어 존재한다는 사실이 기재되어 있고, 특히 집합건물의 경우에는 1동건물의 표시 및 1동의 건물을 이루는 모든 구분건물의 표시가 구체적으로 기재되어 있다면 법 제65조제4호 의 확인서에 해당할 수 있을 것이다. 다만, 구체적인 경우에 그 해당여부는 담당 등기관이 판단할 사항이다. (라) 임시사용승인서, 착공신고서, 건물현황사진, 공정확인서, 현장조사서, 건축허가서 등은 법 제65조제4호 의 확인서에 해당하지 않는다.

6. 대장등본으로 신청할 수 있는 사람의 범위는 어떻게 되나요

지침의 첫 부분은 대장등본으로 자기 명의 보존등기를 신청할 수 있는 자의 범위를 규정합니다.

(1) 대장에 최초의 소유자로 등록된 자 (가) 대장등본에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자는 대 장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 (대장상 소유자의 성명, 주소 등의 일부 누락 또는 착오가 있어 대장상 소유자표시를 정정 등록한 경우를 포함한다) 또 는 그 상속인, 그밖의 포괄승계인 (포괄적 수증자, 법인이 합병된 경우 존속 또는 신설 법인, 법인이 분할된 경우 분할 후 법인 등)이어야 한다.

(가) 대장 멸실 후 복구된 대장에 최초의 소유자로 기재(복구)된 자는 그 대장등본에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다. 다만, 1950. 12. 1. 법률 제165호로 제정된 구 「지적법」(1975. 12. 31. 법률 제2801호로 전문개정되기 전의 것)이 시행된 시기에 복구된 대장에 법적 근거 없이 소유자로 기재(복구)된 자는 그 대장등본에 의한 소유권보존등기를 신청할 수 없다. (나) 현재의 대장의 기초가 되었던 폐쇄된 구 대장의 기재내용 또는 형식으로 보아 대장 멸실 후 위 (가) 의 단서에 해당하는 시기에 소유자가 복구된 것으로 의심되는 경우(구 대장상 당해 토지를 일제시대에 사정받은 것으로 되어 있으나 소유자 표시란에 일제시대의 용어인 ‘씨명 우ハ 명칭’

대신 ‘성명 우는 명칭’과 같이 우리나라식 용어인 ‘성명’이나 한글 ‘는’이 기재되어 있는 경우 등), 등기관은 소유자 복구 여부에 대하여 신청인으로 하여금 소명하게 하거나 대장 소관청에 사실조회를 할 수 있고, 그 소명 또는 사실조회 결과 대장상 최초의 소유자가 위 (가) 의 단서에 해당하는 시기에 법적 근거 없이 복구된 것으로 밝혀진 때에는, 그 대장등본에 의한 소유권보존등기를 신청할 수 없다.