법인 사원용 주택 취득시 취득세 중과여부 검토의견

1. 사원용 주택은 왜 12% 중과에서 빠지나요

이 블로그의 다른 글에서 법인이 주택을 취득할 때 주택 수·지역·취득가액과 관계없이 일률적으로 12%가 적용되고, 다만 지방세법 시행령 제28조의2가 정한 예외에 해당하면 중과되지 않는다는 점을 말씀드렸습니다. 그 예외 중 상담에서 가장 많이 언급되는 것이 ' 사원용 주택' 입니다. "직원 숙소로 쓸 건데 그러면 취득세가 비중과가 되는 것이냐" 는 질문인데, 조문을 보면 요건이 생각보다 훨씬 까다롭습니다.

1. 취득세 중과 근거 조문과 그 효과

1-1. 지방세법 시행령 제28조의2 제12호

다행히 시행령이 이 중과의 예외를 각 호로 열거하고 있고, 사원용 주택은 그 제12호에 해당합니다.

관련 지방세법 시행령 조항

지방세법 시행령 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외)

법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

1. 1. 다음 각 목의 구분에 따른 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.
2. 2. 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따라 지정된 공공주택사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 공급(가목의 경우 신축ㆍ개축하여 공급하는 경우를 포함한다)하기 위하여 취득하는 주택
3. 3. 「노인복지법」 제32조제1항제3호에 따른 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다.
4. 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
5. 5. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다.
6. 6. 「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외하되, 가정어린이집을 「영유아보육법」 제10조제1호에 따른 국공립어린이집으로 전환한 경우는 당초 용도대로 직접 사용하는 것으로 본다.
7. 7. 「주택도시기금법」 제3조에 따른 주택도시기금과 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산투자회사 또는 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사가 출자하여 설립한 부동산투자회사가 취득하는 주택으로서 취득 당시 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택
8. 8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목5)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 6년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우는 제외하고, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우 또는 그 취득일부터 5년이 경과할 때까지 신축 주택을 판매하지 않은 경우는 제외하며, 나목5) 및 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 7년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우는 제외한다.
9. 9. 주택의 시공자(「주택법」 제33조제2항에 따른 시공자 및 「건축법」 제2조제16호에 따른 공사시공자를 말한다)가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 취득일 현재까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 조 및 제28조의6에서 같다). 다만, 가목의 자로부터 취득한 주택으로서 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 경우는 제외한다.
10. 10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 저당권의 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택. 다만, 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 처분하지 않은 경우는 제외한다.
11. 11. 다음 각 목의 요건을 갖춘 농어촌주택
12. 12. 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로서 1구의 건축물의 연면적(전용면적을 말한다)이 60제곱미터[「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 또는 수도권 중 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조제12호에 따른 인구감소지역에 소재하는 주택의 경우에는 85제곱미터로 한다] 이하인 공동주택(「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택으로서 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택을 포함한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.
13. 13. 물적분할[「법인세법」 제46조제2항 각 호의 요건(같은 항 제2호의 경우 전액이 주식등이어야 한다)을 갖춘 경우로 한정한다]로 인하여 분할신설법인이 분할법인으로부터 취득하는 미분양 주택 및 분양계약을 체결한 주택. 다만, 분할등기일부터 3년 이내에 「법인세법」 제47조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)는 제외한다.
14. 14. 「주택법」에 따른 리모델링주택조합이 같은 법 제22조제2항에 따라 취득하는 주택
15. 15. 「주택법」 제2조제10호나목의 사업주체가 취득하는 다음 각 목의 주택
16. 16. 「부동산투자회사법」 제2조제1호다목에 따른 기업구조조정 부동산투자회사가 2024년 3월 28일부터 2026년 12월 31일까지 최초로 유상승계취득하는 「주택법 시행령」 제3조제1항제1호에 따른 아파트(이하 이 조 및 제28조의4에서 "아파트"라 한다)로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 아파트
17. 17. 「주택법」 제54조제1항에 따른 사업주체가 같은 법 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받은 후 분양되지 않은 아파트를 2026년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지 최초로 유상승계취득하는 아파트로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 아파트
18. 18. 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택으로 등록하기 위하여 2026년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조제12호에 따른 인구감소지역에서 취득하는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택. 다만, 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따른 임대의무기간에 그 주택을 임대 외의 용도로 사용하는 경우 또는 매각ㆍ증여하는 경우나 같은 조 제4항 각 호의 경우가 아닌 사유로 같은 법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우 해당 주택은 제외한다.

2. 중과에서 빠지면 세율은 얼마가 되나요

1-2. 중과에서 빠지면 세율이 얼마가 되는가

중과 대상에서 제외되면 주택 유상거래의 표준세율, 즉 취득당시가액에 따라 1%에서 3%가 적용됩니다.

관련 지방세법 조항

1. 1. 상속으로 인한 취득
2. 2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.
3. 3. 원시취득: 1천분의 28
4. 4. 삭제<2014.1.1>
5. 5. 공유물의 분할 또는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다): 1천분의 23
6. 6. 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득: 1천분의 23
7. 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
8. 8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.┌────────────────────────┐│전체 주택의 = 취득 지분의 × 전체 주택의 ││취득당시가액 취득당시가액 시가표준액 ││ ───────┤│ 취득 지분의 ││ 시가표준액 │└────────────────────────┘

1. ［세율 비교］
2. 구분
3. 취득세율
4. 비고
5. 법인의 주택 취득
6. (원칙)
7. 12%
8. 4%(제11조 제1항 제7호 나목) + 2%(중과기준세율) × 400%
9. 사원용 주택
10. 요건 충족
11. 1% ~ 3%
12. 취득당시가액에 따른 주택 유상거래 표준세율

60제곱미터 이하 소형 공동주택은 취득당시가액이 6억원 이하인 경우가 대부분이므로, 실제로는 1%가 적용되는 사례가 많습니다. 12%와 1%의 차이는 취득가액 5억원 기준으로 5,500만원에 이릅니다. 요건을 정확히 맞출 실익이 큰 이유입니다.

3. 중과제외 요건은 무엇인가요

2. 중과제외 요건에 대한 검토

2-1. "사원에 대한 임대용 으로 직접 사용할 목적으로 취득"할 것

취득 목적이 사원에 대한 임대여야 합니다. 취득 후에 마음이 바뀌어 사원 숙소로 돌린 경우가 아니라, 취득 당시부터 그 목적이 있어야 한다는 뜻입니다. 실무에서는 이사회 결의서나 내부 품의서, 사택운영규정, 사원과의 임대차계약서 등으로 그 목적을 뒷받침하게 됩니다.

조문의 문언은 '임대용'입니다. 사원에게 무상으로 제공하는 순수한 사택도 여기에 포함되는지에 관하여 다툼의 여지가 있으므로, 사택운영규정에 사용료 부담 방식을 명확히 정해 두시는 것이 안전 합니다. 관할 시·군·구 세무부서에 취득 전에 확인하시기를 권해 드립니다.

2-2. 1구의 전용면적이 60제곱미터 이하일 것

가장 많이 걸리는 요건입니다. '연면적'이라고 되어 있으나 괄호에서 전용면적을 말한다고 정의하고 있으므로, 공용면적을 포함한 분양면적이 아니라 전용면적으로 판단합니다.

1. ［소재지에 따른 면적 기준］
2. ​
3. ［소재지에 따른 면적 기준］
4. 소재지
5. 전용면적 기준
6. 수도권
7. (서울·인천·경기)
8. 60제곱미터 이하
9. 수도권 중
10. 인구감소지역
11. 85제곱미터 이하
12. 수도권 외의 지역
13. 85제곱미터 이하

여기서 '수도권'은 수도권정비계획법 제2조 제1호의 수도권, '인구감소지역'은 지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법 제2조 제12호에 따라 행정안전부장관이 지정·고시한 지역을 말합니다. 경기·인천에도 인구감소지역으로 지정된 곳이 있으므로, 수도권이라는 이유만으로 60제곱미터 기준을 단정하지 마시고 해당 시·군·구가 고시된 인구감소지역인지 먼저 확인하셔야 합니다.

2-3. '공동주택'일 것

건축법상 공동주택, 즉 아파트·연립주택·다세대주택 이어야 합니다. 단독주택은 아무리 작아도 이 규정의 적용을 받지 못합니다. 오피스텔은 앞선 글에서 본 것처럼 애초에 취득세상 주택이 아니므로 12% 중과 자체가 적용되지 않고, 따라서 이 예외 규정을 따질 필요도 없습니다.

4. 어떤 경우 요건을 갖춰도 다시 배제되나요

2-4. 제외되는 경우 — 가목·나목·다목

1. ［중과 제외에서 다시 배제되는 경우］
2. 구분
3. 내 용
4. 가목
5. (개인 취득)
6. 「지방세기본법 시행령」 제2조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계인 사람에게 제공하는 주택
7. 나목
8. (법인 취득)
9. 「지방세기본법」 제46조 제2호에 따른 과점주주에게 제공하는 주택
10. 다목
11. (사후관리)
12. 정당한 사유 없이 취득일부터 1년 내 해당 용도에 직접 사용하지 않거나, 직접 사용기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 주택

특히 나목의 '과점주주'가 무엇인지가 가족법인·1인 법인 판단의 열쇠입니다.

관련 지방세기본법 조항

지방세기본법 제46조(출자자의 제2차 납세의무) 제2호

법인이 과점주주에게 제공하는 주택은 명시적으로 제외됩니다. 가족법인이나 1인 법인이 대표이사 사택으로 취득하는 경우에는 이 규정을 쓸 수 없다고 보셔야 합니다.

5. 취득 후 3년 사후관리는 왜 관건인가요

3. 사후관리 — 취득보다 그 다음 3년이 관건

다목은 두 개의 기간을 정하고 있습니다. 취득일부터 1년, 그리고 직접 사용 3년입니다.

1. 취득일부터 1년이 경과할 때까지 정당한 사유 없이 사원 임대용으로 직접 사용하지 않으면 중과세 대상이 됩니다.
2. 직접 사용한 기간이 3년에 미치지 못하는 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하면 역시 중과세 대상이 됩니다.

즉 취득세 신고 단계에서 1%로 신고했더라도, 이후 3년 안에 그 주택을 팔거나 임대사업용으로 돌리거나 대표이사가 들어가 살게 되면 12%와의 차액을 가산세와 함께 부담하게 됩니다.

실무상 자주 문제되는 상황은 사원의 퇴사로 공실이 생기는 경우입니다. 조문은 '해당 용도로 직접 사용'을 요구하므로, 공실 기간이 길어지면 직접 사용으로 인정받기 어려워질 수 있습니다. 후임 사원 배정 기록, 사내 공고, 임대차계약의 갱신 이력 등을 남겨 두시는 것이 좋습니다.

'정당한 사유'는 다목의 첫 번째 사유(1년 내 미사용)에만 붙어 있습니다. 3년 미만 처분·용도변경에 관하여는 조문상 정당한 사유의 여지가 명시되어 있지 않으므로, 3년은 사실상 고정된 기간이라고 보고 계획을 세우셔야 합니다.

취득일부터 1년 내에 사원 임대용으로 직접 사용하지 않거나, 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하면 중과세가 추징됩니다. 취득 시점보다 이후 3년의 사후관리가 실제 관건입니다.

6. 사원용 주택에도 다른 중과는 남아 있나요

4. 사원용 주택에도 남아 있는 다른 중과 규정

4-1. 본점 사업용 부동산 중과(제13조 제1항)는 걱정하지 않으셔도 됩니다

과밀억제권역에서 본점·주사무소의 사업용 부동산을 신축·증축하면 중과되지만, 사택과 기숙사는 그 대상에서 명시적으로 빠져 있습니다.

관련 지방세법 시행령 조항

4-2. 대도시 중과(제13조 제2항)는 별개의 문제입니다

사원용 주택 예외를 정한 시행령 제28조의2는 그 첫머리에서 "법 제13조의2제1항을 적용할 때"라고 적용범위를 한정하고 있습니다. 반면 대도시 중과를 정한 지방세법 제13조 제2항은 주택을 취득하는 경우 제13조의2 제1항 제1호의 세율을 적용하도록 별도로 규정하고 있습니다. 따라서 대도시에서 설립·설치·전입한 지 5년이 지나지 않은 법인이 사원용 주택을 취득하는 경우에는, 12% 중과 제외 규정에도 불구하고 대도시 중과가 그대로 적용될 여지가 있습니다. 해당 상황이라면 반드시 취득 전에 관할 시·군·구에 서면으로 질의하시기 바랍니다.

4-3. 고급주택(제13조 제5항)은 사실상 문제되지 않습니다

고급주택에 해당하면 별도로 중과 되지만, 전용면적 60제곱미터 이하라는 요건상 고급주택 기준에 이르는 경우는 거의 없습니다.