법인의 주택 취득세 중과와 주거용 오피스텔를 주택으로 보아 중과하는지 여부

1. 법인이 주거용 오피스텔을 사면 12%가 적용되나요?

법인 명의로 주거용 오피스텔을 취득하려는 상담에서 반드시 나오는 질문 입니다. 오늘 같은 건물에 있는 세무사님께서 문의해 주신 사항입니다. "법인이 주택을 사면 12%라는데, 주거용 오피스텔도 그런가요?" 결론은 아니오 입니다.

2. 법인의 주택 취득 중과는 어떻게 작동하나요?

2020. 8. 12. 신설된 지방세법 제13조의2가 근거입니다. 법인이 주택을 유상거래로 취득하면 주택 수, 조정대상지역 여부, 취득가액과 관계없이 일률적으로 중과세율이 적용됩니다. 개인의 다주택 중과가 주택 수와 지역에 따라 8%·12%로 갈리는 것과 달리, 법인은 첫 주택부터 바로 최고세율입니다.

세율은 4%(제11조 제1항 제7호 나목) + 2%(중과기준세율) × 400% = 12%로 계산됩니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 부가되므로 실제 부담률은 12%를 넘습니다. 부가세는 전용면적과 중과 구조에 따라 달라지므로, 금액 산정은 개별 사건에서 확인하셔야 합니다.

조문이 명시하듯 국세기본법상 법인으로 보는 단체와 부동산등기법 제49조 제1항 제3호의 법인 아닌 사단·재단까지 포함됩니다. 즉 종중, 교회, 재건축조합, 그 밖에 부동산등기용등록번호를 부여받아 등기명의인이 되는 비법인 사단·재단도 이 조항의 적용을 받습니다. "우리는 법인이 아니니 괜찮다"는 판단은 위험합니다.

3. 법인 주택 중과에 예외는 없나요?

4. 오피스텔은 취득세에서 '주택'인가요?

제13조의2 제1항이 말하는 주택은 제11조 제1항 제8호에 따른 주택 ​ 입니다. 그리고 그 정의는 다음과 같습니다.

여기에 두 개의 요건이 겹쳐 있습니다. ① 주택법 제2조 제1호의 주택일 것, ② 공부(건축물대장·사용승인서·등기부)에 주택으로 기재되어 있을 것 입니다. 오피스텔은 두 요건을 모두 충족하지 못합니다.

주택법상 오피스텔 은 주택이 아니라 준주택 입니다. 주택법 제2조 제1호의 주택은 단독주택과 공동주택 을 말하며, 오피스텔은 같은 조의 준주택으로 별도 분류됩니다.

건축법상 오피스텔의 용도 는 업무시설 입니다. 따라서 건축물대장에 '업무시설(오피스텔)'로 기재되고, 등기부 표제부에도 그렇게 기재됩니다.

5. 실제 주거용으로 사용하면 결론이 달라지나요?

취득세는 취득 당시를 기준으로 판단하고, 위 정의는 공부상 기재를 요건으로 명시하고 있습니다. 따라서 취득자가 처음부터 주거용으로 쓸 계획이었거나, 취득 후 실제 주거용으로 사용하더라도 취득세율이 소급하여 주택 세율로 바뀌지 않습니

다. 실무에서 "사실상 주거용이니 주택 세율 1%를 적용해 달라"는 경정청구가 반복적으로 제기되었으나 받아들여지지 않았습니다.

6. 결론적으로 어떤 세율이 적용되나요?

법인이 주거용 오피스텔을 취득하는 경우, 제13조의2 제1항 제1호의 12% 중과는 적용되지 않고 일반 유상취득 세율 4%(제11조 제1항 제7호 나목)가 적용됩니다. 지방교육세와 농어촌특별세를 더한 통상의 부담률은 4.6% 로 입니다.

7. %를 피해도 법인에는 다른 중과가 기다리나요?

여기가 실무에서 가장 자주 놓치는 지점입니다. 오피스텔은 주택이 아니어서 제13조의2를 피하지만, '부동산'이기 때문에 제13조의 중과 대상에는 그대로 들어옵니다.

1. 근거
2. 요건
3. 세율
4. 지방세법 제13조 제1항
5. 과밀억제권역 안에서 법인 본점·주사무소 의 사업용 부동산을 신축·증축 하여 취득
6. 표준세율 + 중과기준세율 × 200%
7. 지방세법 제13조 제2항
8. 대도시에서 법인 설립, 지점 설치, 대도시로의 전입 후 5년 이내 대도시 내 부동산 취득
9. 승계취득 시 8% (4% + 4%)
10. 지방세법 제13조 제5항
11. 별장·골프장·고급주택·고급오락장·고급선박 등 사치성 재산
12. 표준세율 + 중과기준세율 × 400%

12%를 피했다고 4.6%로 끝나지 않습니다