부동산투자회사 현물출자
부동산투자회사가 설립 단계에서 부동산으로 현물출자를 받으려 하면 어떻게 되나요?
설립 단계에서는 현물출자가 인정되지 않아 이 시기에 부동산을 출자해 신주를 받을 수 없습니다.
영업인가를 받거나 등록을 하고 최저자본금 5억 원 이상을 갖춘 뒤에야 현물출자 방식의 신주발행이 가능해집니다.
이 경우 신주발행은 이사회 결의가 아니라 주주총회의 특별결의를 거쳐야 합니다.
출자 대상은 부동산, 부동산 사용에 관한 권리, 일부 신탁 수익권, 소유권이전등기청구권, 대토보상권으로 한정됩니다.
재산 가액은 둘 이상의 감정평가법인등이 평가하고, 그 평가를 한 감정평가법인등은 검사인으로 선임될 수 없습니다.
1. 부동산투자회사 설립을 위한 현물출자는 왜 인정되지 않나요
부동산투자회사는 부동산투자회사법에 터잡아 설립된 주식회사입니다. 부동산투자회사법에서 정한 사항 이외의 사항은 상법을 준용합니다.
부동산투자회사법 제3조(법인격)① 부동산투자회사는 주식회사로 한다.
상법에 터잡아 설립되는 주식회사는 설립 때 부터 현물출자를 할 수 있습니다. 그러나 부동산투자회사는 같은 주식회사라 하더라도, 설립을 할 때에는 현물출자를 인정하지 않습니다. 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 하고 최저자본금 이상을 갖추기 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없습니다. 따라서 부동산투자회사가 현물출자를 할 수 있는 시점은 영업인가를 받거나 등록을 하고 최저자본금 5억원 이상을 갖춘 후에 가능 합니다.
부동산투자회사법 제19조 제1항(현물출자)① 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 하고 제10조에 따른 최저자본금 이상을 갖추기 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없다.
부동산투자회사법 제10조(최저자본금)영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월(부동산투자회사 및 이해관계자 등이 다른 법령에서 정한 방법 및 절차 등을 이행하기 위하여 소요되는 기간으로서 국토교통부장관이 인정하는 기간은 제외한다.
2. 현물출자 신주발행의 결의기관은 어디인가요
상법에 터잡아 설립된 주식회사가 현물출자 방식으로 증자를 할 때 현물출자에 관한 사항을 정관에 넣기 위한 주주총회특별결의가 필요한지 상법학자 내에서 논란이 된 적이 있으나, 실무계에서는 주주총회 특별결의 없이 신주발행에 관한 이사회 결의로 현물출자를 하고 있습니다.
그러나 부동산투자회사라면 같은 주식회사라도 현물출자 방식에 의한 신주발행 결의기관이 달라집니다. 부동산 투자회사가 현물출자에 의한 신주를 발행하려면 주주총회의 특별결의를 거처야 합니다.
현물출자에 관한 사항이 주주총회 결의사항으로 열거되어 있는지를 조문에서 확인할 수 있습니다.
- 제12조(주주총회의 결의사항) ① 다음 각 호의 사항은 주주총회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 제4호, 제4호의2 및 제5호의 사항에 대한 결의에 관하여는 「상법」 제434조를 준용 한다.
- 1. 해당 연도의 사업계획의 확정
- 2. 해당 연도의 차입계획 및 사채발행계획
- 3. 자산의 투자ㆍ운용에 관하여 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득ㆍ처분 등 대통령령으로 정하는 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항
- 4. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 대통령령으로 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항
- 4의2. 총자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율
- 5. 제19조에 따른 부동산의 현물출자에 관한 사항
- 6. 제35조제1항에 따른 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항
상법 제434조(정관변경의 특별결의)제433조제1항의 결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수로써 하여야 한다.
3. 현물출자의 목적물은 무엇으로 제한되나요
상법에 의해 설립된 회사의 현물출자의 목적물은 대차대조표(재무상태표)의 자산의 부에 기재될 수 있는 것이면 모두 가능합니다. 그러나 부동산투자회사는 부동산투자회사라는 특성에 의해 현물출자의 목적물이 제한됩니다.
1. 부동산
2. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리
3. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권
4. 부동산소유권의 이전등기청구권5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제1항 단서에 따라 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상을 받기로 결정된 권리 (“대토보상권”)만 현물출자의 목적물로 할 수 있습니다.
- 1. 부동산
- 2. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리
- 3. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권
- 4. 부동산소유권의 이전등기청구권
- 5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제1항 단서에 따라 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상을 받기로 결정된 권리(이하 "대토보상권"이라 한다)
상법 제416조(발행사항의 결정)회사가 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우에는 다음의 사항으로서 정관에 규정이 없는 것은 이사회가 결정한다.
4. 현물출자 재산의 가액은 어떻게 정하나요
상법에 의해 설립된 주식회사가 현물출자에 의해 신주를 발행할 때 이사회에서 현물출자의 목적물 및 수량과 가액을 정합니다. 이사회에서 현물출자의 목적물 가액을 정할 때 법으로 정해 놓은 방법이 없습니다. 따라서 부동산일 경우 탁감을 받거나, 기존에 감정평가를 받았다면 감정평가를 받았던 자료를 사용하거나, 아니면 정말 이사회가 임의로 정할 수 있습니다.
부동산투자회사법 시행령 제16조 제2항(현물출자)② 법 제19조제5항에 따라 현물출자를 하는 재산 가액의 평가는 해당 재산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 비율로 환원하거나 할인하여 가격시점에서의 평가가격을 산정하는 방법(이하 "수익환원법"이라 한다)에 따른다.
수익환원법을 적용하기 곤란한 재산은 감정평가준칙에 따라 평가할 수 있습니다.