법원의 현물출자 감정보고서 불인가, 어떻게 예방해야 할까?

1. 왜 불인가(각하) 결정이 급증했나

2017년 하반기부터 모든 법원이 동일한 관점에서 현물출자 감정보고서를 심사하고 있다. 이에 따라 현물출자에 대한 공인감정인의 감정보고서에 대해 법원의 불인가 사례가 급증하는 추세다. 다수의 불인가 결정문을 통해 법원의 심사기준을 살펴보고, 그에 대한 대응방안을 나누어본다. <필자 주>

정기주주총회 시즌이라 몹시 바쁜 날이었다. “법무사님, 고양에서 일하고 있는 박00 법무사입니다. 저 모르시겠요?” “아! 박 법무사님, 오랜만입니다.” 이런저런 모임에서 두어 번 만나보았던 후배 법무사였는데, 일에 대한 열정과 법무사업계에 대한 애정이 넘쳐흘렀다. “제가 법원에 현물출자 조사보고에 대한 인가를 신청했는데, 보정명령도 없이 바로 각하 결정을 받았습니다.” 이 일을 몇 번 해 보았는데, 처음 각하 결정을 받아서 상당한 충격을 받은 것 같았다. 각하 결정문을 갖고 다음 날 사무실에서 만나기로 했다. 다음날, 박 법무사가 사무실에 찾아왔다.

“이것이 불인가 결정문입니다.” 불인가 결정문을 살펴보았더니, 전형적인 불인가 결정문의 내용이었다.

“박 법무사님, 최근에는 이 일을 안 해보신 것 같네요. 정확치는 않지만 2017년도쯤부터 모든 법원이 이 결정문과 같은 관점에서 현물출자 조사보고서를 심사하고 있어요.” “아, 그래요? 3년 전 쯤 마지막으로 이 일을 했습니다. 제가 최근 동향을 모르고 있었군요.” “몇 년 사이에 현물출자 건수가 폭발적으로 증가했습니다. 기업보험을 하시는 분들이 재산가들을 상대로 현물출자 방법에 의한 개인기업의 법인전환을 정말 엄청나게 열심히 하셨지요. 아마, 법원이 현물출자가 남발되고 있다고 생각해서 이에 대한 기준을 마련한 것 같아요.” “그렇군요. 절차나 내용에 흠결이 있었다면, 보완을 해서라도 이 일을 다시하고 싶습니다.”

2. 법원의 판단이 말하는 심사 원리는 무엇인가

그래서 그와 함께 불인가 결정문을 검토하게 되었다. 여기에 불인가 결정문에 대한 법원의 판단을 전부 소개한다. 강조는 필자가 추가했다.

한편, 현물출자에 있어 엄격한 절차를 거치도록 한 규정취지에 비추어 볼 때, 법원에 의해 선임되는 검사인에 갈음하여 현물출자에 대한 감정을 하는 감정인으로서는 현물출자자나 사건본인 또는 그 관계인이 제출한 자료만을 토대로 형식적인 조사를 하는데 그쳐서는 아니 되고 객관적인 자료와 면밀한 검증을 통해 공정하고 적정한 감정이 이루어지도록 하여야 한다. 그리고 감정서에는 감정을 위임한 이사의 성명‧주소‧전화번호, 발기인의 성명‧주소‧전화번호, 감정의 목적, 감정 사항, 감정인의 주소‧전화번호, 작성연월일, 법원의 표시가 기재되어야 하며, 감정인의 기명날인이 있을 것을 요한다 [검사인의 조사보고서 등 처리 요령(재민 99-3)].

나. 살피건대, 주식회사 00감정평가법인, 주식회사 ㅁㅁ감정평가법인의 각 감정 보고서는 ⓵ 사건본인의 발기인 총회에서 이사 선임이 이루어지기 전에 이사가 아닌자에 의하여 행해진 것이고, 현물출자계약이 체결되기 전에 시행된 것으로서 법원에 대한 보고가 아닌 현물출자자나 사건본인에 대한 보고를 위하여 작성된 것으로 보인다. 그리고 ⓶위 각 감정보고서는 검사인의 조사에 갈음한 감정보고서의 형식을 갖추지 못하고 있다. 따라서 위 각 감정보고서를 인가하지 아니함이 타당하다.

다. 한편 감정인 XX회계법인의 감정보고서는 ⓵작성연월일이 기재되어 있지 않아 그 작성 시기를 알 수 없을 뿐만 아니라 검사인의 조사에 갈음한 감정보고서의 형식을 갖추지 못하고 있고 (위 감정보고서에 첨부된 ‘현물출자 자산부채명세서’에는 ‘2019.1.31.현재’ 또는 ‘2019.2.1.현재’라고 기재되어 있으므로 위 감정보고서가 2019.2.1.경 작성된 것으로 볼 여지가 있는데, 위 감정보고서가 2019.2.1.경 작성된 것이라면 이 또한 사건본인의 발기인 총회에서 이사 선임이 이루어지기 전에 이사가 아닌 자에 의하여 행해진 것에 해당하여 검사인의 조사에 갈음한 감정보고서로 볼 수 없다).

⓶현물출자 하는 재산의 가액 중 대부분을 차지하는 토지와 건물의 가치를 평가함에 있어 가치 평가의 적정성에 관한 검토를 생략한 채 주식회사 00감정평가법인, 주식회사 ㅁㅁ감정평가법인의 각 감정평가액의 평균액을 산정하는 방식으로 그 가치를 평가하였을 뿐이므로, 적정한 감정에 따라 작성된 것으로 볼 수 없다.

3. 불인가 결정의 세 가지 기준은 무엇인가

법원의 불인가 결정을 하는 3가지 기준 법원의 불인가 결정문의 요지는 세 가지다. 첫 번째는 현물출자의 과정에서 「상법」상의 절차를 준수했는가? 둘째는 공인감정인이 현물출자의 목적물 등에 대해 감정을 실질적으로 수행했는가? 셋째는 감정보고서가 법원이 정해놓은 형식을 갖추었는가 하는 점입니다.

4. 상법상 절차를 준수했는가

1. 현물출자의 과정에서 상법상의 절차를 준수했는가? 필자는 박 법무사에게 먼저 현물출자에 대한 「상법」 상의 절차를 설명하고, 「상법」 상 절차를 지켰는지, 법원이 어떻게 심사하고 있는지 등을 부동산 임대업(개인사업자)의 현물출자를 예로 들어 주요한 부분만 설명해 주었다.

5. 공인감정인이 실질적으로 감정했는가

“그런데, 염 법무사님. 이 건과 같이 개인사업으로 운영하는 부동산임대업을 현물출자 할 경우, 부동산뿐 아니라 채권과 채무 등 일체의 재산이 모두 현물출자의 대상이 되어, 부동산은 감정평가사가, 그리고 부동산을 포함한 채권과 채무는 회계사가 감정평가를 하지 않습니까? 그러면 법원에 감정보고를 할 때 감정평가사와 공인회계사가 공동으로 하게 되나요?” “박 법무사님은 어떻게 하셨나요?” “저는 감정평가사가 감정평가한 부동산가액을 공인회계사가 그대로 인용하고, 이 감정평가서를 첨부서면 중의 하나로 하여, 공인회계사의 감정보고서를 법원에 제출하는 방식으로 처리했습니다.

법무사가 작성해 법원에 제출하는 신청서에 공인감정인을 공인회계사만 표시하는 방식이죠.” “저도 같은 방식으로 하고 있습니다. 어떤 법무사님은 법원에 제출하는 신청서에 공인감정인을 감정평가사와 공인회계사 모두 특정하여 기재하는 방식을 사용하고 있습니다. 법원에 따라 두 전문가 모두를 신청서에 기재하라는 보정명령을 한 적도 있지만, 최근에는 대부분의 실무사례가 공인회계사만 단독으로 공인감정인으로 특정하는 방식을 사용하고 있고, 법원도 이를 그대로 받아 주고 있습니다.”

이럴 때 법원은 “감정인으로서는 현물출자자나 사건본인 또는 그 관계인이 제출한 자료만을 토대로 형식적인 조사를 하는데 그쳐서는 안 되고, 객관적인 자료와 면밀한 검증을 통해 공정하고 적정한 감정이 이루어지도록 하여야 한다.’는 입장에서, 감정평가사가 감정평가를 한 금액을 그대로 인용할 경우 회계사가 「상법」이 정해놓은 감정인의 감정취지에 반한다는 이유로 감정보고서를 각하하고 있습니다. “박 법무사님, 그래서 저 같은 경우에는 협력하여 일하는 회계사님과 협의하여 법원의 감정 취지에 따라 회계사 또한 객관적인 자료와 면밀한 검증을 통해 공정하고 적정한 감정을 하고, 그 근거를 회계사가 작성하는 감정보고서에 기재해 줄 것을 요청하고 있습니다. 조금 길기는 해도 법원의 요구에 응답하는 내용일 뿐만 아니라, 아주 창조적인 내용이기도 합니다.”

필자는 필자의 사무실에서 처리했던 감정보고서의 관련 부분을 박 법무사에게 보여주었다. ‣ 법원의 감정취지에 따라 작성된 감정보고서 본 공인감정인이 현물출자자 겸 발기인이 정한 현물출자가액과 주식회사 00감정평가법인의 이 부동산 감정평가서를 검토한 후 현물출자자 겸 발기인이 정한 현물출자가액을 인정한 근거는 아래와 같습니다.

1) 공인감정인은 현물출자의 목적물인 토지와 건물의 부동산등기사항전부증명서를 발급받아서 아래와 같은 사실을 확인하였습니다.

① 현물출자자인 000는 2018년 7월 XX일에 공유자의 잔여지분을 모두 인수하고, 2018년 7월 XX일에 서울지방법원등기국에 잔여지분에 대한 소유권이전등기를 하여 이 부동산에 대해 공유자의 지위에 있다가 100%의 소유권을 취득합니다.

② 위 부동산상에 아래와 같은 근저당권이 설정되어 있음을 확인하였습니다. 채권최고액 금 700,000,000원(설정일 2015년 1월 XX일) 채 무 자 000 근저당권자 주식회사 00은행 채권최고액 금 600,000,000원(설정일 2018년 7월 XX일) 채 무 자 000 근저당권자 주식회사 oo은행 2) 공인감정인은 주식회사00감정평가법인(동부지사, 담당 감정평가사 000)의 위 부동산 토지와 건물에 대한 감정평가서상의 감정금액 등을 확인하였습니다.

① 주식회사 00감정평가법인(동남지사, 담당 감정평가사 000)의 위 부동산의 감정평가서는 현물출자기준일 2018.8.31, 조사기간 2018.09.13,부터 2018.09.17. 작성일 2018.09.17일임을 확인하였습니다.

② 주식회사 000감정평가법인의 평가기준 및 평가방법을 확인하였으며, 공인된 감정인이 공인된 감정방법에 따라 감정을 한 것으로, 특이사항을 발견할 수 없습니다. 3) 공인감정인은 직접 2018년 9월 xx일, 위 부동산 현장을 방문하여 해당 부동산의 외관을 확인하고, 건물 내부를 살펴본 바 해당 부동산에 대한 특이사항을 발견할 수 없었습니다. 4) 위 부동산에 근저당권 채권최고액 금 1,300,000,000원(00은행 700,000,000원 + 00은행 600,000,000원)에 대해

① 근저당권자 00은행, 최권최고액 700,000,000원은 현물출자 재산 중 소극적 재산인 단기차입금 금646,943,579원에 대한 차입금임을 국민은행 xx지점에서 발행한 금융거래 확인서를 통해 확인하였고, 이 근저당권의 채무의 이자는 년 3.34%~3.93%이고, 2018.8.31. 은행의 부동산 담보부 대출의 이자가 평균 년 3.80%이므로, 근저당권 채무 등의 이자율 등에 특이사항을 발견할 수 없습니다.

② 근저당권자 00은행, 채권최고액 600,000,000원은 현물출자 재산 중 소극적 재산인 단기차입금 금500,000,000원에 대한 차입금임을 하나은행 〇〇지점에서 발행한 금융거래 확인서를 통해 확인하였고, 이 근저당권의 채무의 이자는 년 3.67%이고, 2018.8.31. 은행의 부동산 담보부 대출의 이자가 평균 년 3.50%이므로, 근저당권 채무 등의 이자율 등에 특이사항을 발견할 수 없습니다. 5) 위 부동산상의 임대차관계(구체적인 내용은 임대보증금 관련 조항 참조)를 조사한 바, 특이사항을 발견할 수 없었습니다.

6) 소결 위와 같은 조사를 거쳐 본 감정인은 주식회사 00감정평가법인이 평가한 감정평가액은 4,503,636,210원(토지 3,768,500,000원+ 건물 735,136,210원)으로 현물출자자 및 발기인인 정한 현물출자가액인 4,502,664,840원(토지 3,762,172,000원 + 건물 740,492,840원)보다 높으므로 자본충실 원칙에 따라 현물출자자 및 발기인이 정한 현물출자가액 4,502,664,840원(토지 3,762,172,000원 + 건물 740,492,840원)을 감정가액으로 인정하였습니다.

여기서 중요한 것은 감정평가사가 작성한 감정평가서의 주요내용을 직접 현장을 통해 확인하거나, 다른 자료들을 통해 검증해 보았는데, ‘특이사항을 발견하지 못해 그대로 인정한다’는 점을 기재해 주는 것입니다. 특히 대부분의 회계사들이 감정과정에서 여러 가지 자료를 조사한 후 그 과정은 생략한 채 조사결과만을 보고서에 기재하는데, 그러다 보니, 결과만을 보는 법원은 회계사 등이 형식적으로 감정을 하고 있다고 판단하는 것이지요.

출자 대상 부동산에 「주택임대차보호법」 또는 「상가임대차보호법」에 따른 대항력이 있는 임차인이 있는 경우에는 현물출자로 인해 회사가 임대인의 지위를 승계하여 임차보증금반환채무를 부담하게 되므로 그 출자가치를 정확하게 평가하기 위해 해당 부동산에 대한 임대차계약서 등 자료를 법원에 제출해야 합니다. 그래서 필자는 회계사와 상의해 임대차계약의 조사과정에서 회계사가 현물출자자 겸 발기인 또는 회사의 이사에게 여러 가지 보충자료를 요구하고, 그 결과물을 받아 보고서에 별첨한다는 취지의 내용을 기재하고 있습니다. 예를 들면 이런 방식이지요.

‣ 조사과정을 구체적으로 기술한 감정보고서 1) 공인감정인은 위 부동산의 현물출자자와 임차인간에 체결한 임대차계약서 및 현장실사를 통해 임차보증금의 실재성을 확인하 였고, 특이사항을 발견할 수 없었습니다.

2) 지하1층의 임대차계약서 상 임대차기간은 2016.7.〇〇.~ 2018.7.〇〇.로 현물출자기준일인 2018년 8월 31일 현재 기간이 만료되었으나, 임대차계약서 제7조 상 계약만료 2개월 전 상호 통고가 없으면 계약기간이 자동으로 연장되는 조항에 따라 현물출자자와 임차인은 현물출자기준일인 2018년 8월 31일 현재 임대차를 진행하고 있었습니다. 본 공인감정인은 현재도 임대차관계가 존재하는지 현물출자자에게 묻고, 현물출자자가 현재에도 임대차관계가 존재한다고 답함에 따라, 임대인(현물출자자)로부터 계약기간이 만료되었으나 계약서상 자동연장 조건에 따라 묵시의 갱신 중이라는 확인서를 수취하였습니다.