상가부동산임대업 현물출자(개인기업 법인전환)할 때 주의할 점

1. 왜 부동산 임대업 현물출자가 뜸해졌나

부동산 임대업에 대한 현물출자가 봇물을 이룬 적이 있습니다. 요즘은 뜸 한 편입니다. 부동산 임대업을 하는 개인사업자가 법인전환을 할 곳은 대강 다 한 것도 하나의 이유입니다. 그렇지만 조세특례제한법과 지방세특례제한법이 개정되면서 부동산임대업에 대한 세금혜택이 없어지거나 감소된 것이 핵심적인 이유 입니다.

2. 상가 현물출자 시 양도소득세 이월과세는 되나요

이월과세의 근거가 되는 조세특례제한법 조항을 먼저 확인합니다.

② 제1항은 새로 설립되는 법인의 자본금이 대통령령으로 정하는 금액 이상인 경우에만 적 용한다. ③ 제1항을 적용받으려는 거주자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이월과세 적용신청을 하여야 한다.

이월과세를 적용받은 뒤에도 사유가 발생하면 납부의무가 되돌아옵니다.

⑤ 제1항에 따라 설립된 법인의 설립등기일부터 5년 이내에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 제1항을 적용받은 거주자가 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1항에 따른 이월과세액(해당 법인이 이미 납부한 세액을 제외한 금액을 말한다)을 양도소득세로 납부하여야 한다. 이 경우 사업 폐지의 판단기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2013. 1. 1., 2014. 12. 23., 2017. 12. 19.>

1. 1. 제1항에 따라 설립된 법인이 제1항을 적용받은 거주자로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우
2. 2. 제1항을 적용받은 거주자가 법인전환으로 취득한 주식 또는 출자지분의 100분의 50 이상을 처분하는 경우

지방세 특례제한법에서 부동산임대업의 경우 취득세 감면대상에서 제외했으므로 임대용 부동산이 상가인 경우에도 취득세 감면대상이 되지 않습니다. 그런데 조세특례제한법에서는 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우에 양도소득세 이월과세를 제외하므로, 상가를 임대할 경우에 현물출자로 법인전환을 하면 양도소득세는 이월과세 됩니다.

임대용 부동산이 상가인 경우 취득세가 감면되지 않기 때문에 꼬마 상가를 현물출자하는 경우는 실무에서 거의 없습니다. 그런데 몇백억원대의 상가인 경우에는 현물출자를 하는 경우가 적지 않습니다. 상속이나 증여 플랜을 세울 때 법인전환을 해야할 필요성이 꼬마 상가보다 크기 때문 입니다.

3. 순자산가액의 시가는 어떤 순서로 적용하나요

개인기업 순자산액의 시가 적용순서에 관한 국세청 질의회신 부동산거래관리과-0838, 2011.10.5. ; 법규과-1253, 2011.9.23. [사실관계] 조세특례제한법 제32조에 따라 개인사업자가 사업용고정자산을 현물출자 또는 사업양수도 방법에 따라 법인전환하려 함 [질의내용] 법인으로 전환하는 사업장의 순자산가액 계산시 상증법시행령 제49조에 규정하는 시가가 없는 경우 순자산가액 계산방법은? [회신]

4. 임대용 부동산이 주택이면 어떻게 되나요

임대용 부동산이 주택의 경우 취득세 감면과 양도소득세 이월과세 여부 임대용 부동산이 주택인 경우 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업에 대해서는 제외하므로 취득세는 감면되지 않습니다. 오히려 법인이 주택을 취득할 경우 아래 지방세법에 의해 취득세가 중과될 수 있습니다.

위와 같이 법인이 주택을 취득할 경우 취득세가 중과될 수 있으므로, 임대용 부동산인 주택을 현물출자하여 법인을 설립하는 것은 실무에서 사라졌습니다. 조세특례제한법에서 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 양도소득세 이월과세에서 제외 하므로 임대용부동산이 주택인 경우 현물출자하여 법인전환을 하면 양도소득세를 납부해야 합니다.

5. 한 건물에 주택과 상가가 섞여 있으면 상가만 현물출자할 수 있나요

한 개의 건물에 주택과 상가가 있는 경우 상가만 현물출자하는 방법 한개의 건물에 상가와 주택이 있는 경우 상가 부분은 양도소득세가 이월과세되나, 주택은 양도소득세가 이월과세되지 않습니다. 특히 법인이 주택을 취득할 때 취득세가 중과되므로 한개의 건물에 상가와 주택이 있을 때 현물출자를 하려면 상당한 조세부담을 안아야 합니다.

한개의 건물을 구분할 수 있는 경우 집합건물(아파트와 같이 호수별로 등기를 할 수 있습니다.)로 변경한 후, 상가 부분만 현물출자를 할 수 있습니다.

아래 질의 회신은 구분등기를 할 수 없는 경우도 가능하다고 나와 있으나, 이에 따라 실무를 진행하는 것은 여러가지를 추가적으로 검토해 보아야 할 것으로 판단합니다. 제가 제안드린 방법이 가능할 경우 위와 같이 처리하는 것을 권유합니다.

구분 등기할 수 없는 하나의 건물과 그 부수토지 중 주택부분을 제외한 사업자등록이 되어 있는 임대사업장 부분만 그 위치와 면적으로 특정하여 법인에게 현물출자하는 것으로 약정하고 그 내용대로 공유등기한 경우(구분소유적 공유관계가 성립한 경우) 현물출자하는 해당 임대사업장의 사업용고정자산에 대하여 조특법 제32조의 규정을 적용할 수 있는 것임

귀 서면질의의 경우, 거주자가 소유하고 있는 구분 등기할 수 없는 하나의 건물과 그 부수토지로서 임대사업장으로 사용하고 있는 부분과 주택으로 사용하고 있는 부분 중 사업자등록이 되어 있는 임대사업장 부분만 그 위치와 면적으로 특정하여 법인에게 현물출자하는 것으로 약정하고 그 내용대로 공유등기한 경우(구분소유적 공유관계가 성립한 경우) 현물출자하는 해당 임대사업장의 사업용고정자산에 대하여 ｢조세특례제한법｣ 제32조의 규정을 적용할 수 있는 것 이며, 이 경우 구분소유적 공유관계가 성립하는지는 법인과 거주자간 임대사업장을 구분소유하기로 합의한 내용, 구분소유에 따른 실지 사용수익 현황 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다.

6. 근저당 채무는 사업용인지 왜 중요한가요

현물출자 대상이 부동산의 경우 근저당권 채무가 있는 경우도 많습니다. 근저당권 채무가 사업용 채무인지 비상업용 채무인지가 중요합니다. 조세특례제한법에 32조에 정한 바와 같이 설립회사의 자본금이 개인기업의 순자산(시가)보다 크거나 같아야 합니다. 사업용 채무일 경우에는 개인기업의 재무상태표에 반영이 되지만, 비사업용 채무일 경우에는 재무상태표에 반영되지 않습니다. 그런데 근저당권 채무가 있을 경우 사업용/ 비사업용을 구별하지 않고, 자산에서는 공제하게 됩니다. 사업용 채무일 경우에는 개인사업자의 채무로 달고, 자산에서 공제하므로 문제 되지 않지만, 비사업용 채무일 경우에는 개인사업자의 재무상태표에 채무로 계상되지 않고, 자산에서만 공제하게 되므로, 조세특례제한법의 요건을 충족할 수 없습니다. 이때에는 해당 근저당권 채무를 변제하고 현물출자를 진행 하거나, 채무 만큼 현금으로 출자 를 해야 합니다.

1. 해당 부동산을 매입할 때 중도금이나 잔금을 지급하기 위해 은행으로부터 돈을 차용한 경우 / 이 차용금을 대환하기 위해 돈을 차용한 경우 / 부동산을 수리하기 위해 돈을 차용한 경우 / 특이한 사유 없이 전세금을 반환해 주식 위해 돈을 차용한 경우 에는 사업용 채무 로 봅니다. 현물출자 대상이 아닌 다른 부동산을 구입 하거나, 개인적인 용도로 사용하기 위해 차용한 근저당권 채무 는 비사업용 채무 로 봅니다.

7. 특수관계인과 임대차계약이 이상하면 감정평가에 어떤 영향을 주나요

부동산임대업자가 대표로 되어 있는 주식회사가 해당 부동산을 임차할 경우, 특수관계인이라서 임차보증금이나 월세가 특이하게 적거나 싼 경우에는 부동산 가치평가에 이를 반영해야 한다는 생각 을 갖고 있는 판사들이 많습니다. 이럴 경우에는 현물출자를 하기 전에 정상적인 임대차로 전환한 후 현물출자를 하는 것이 좋습니다. 5개 층을 임대한 부동산이었습니다. 3층에 교회가 들어 왔는데, 다른 층 보다 월세 등이 저렴했습니다. 법원이 보정을 명령했는데, '해당 교회의 월세 등이 특이하게 저렴한 이유를 설명하고, 부동산 가액에 반영하라.'는 취지였습니다.

이런 보정명령을 받으면 보통은 임대인이 해당 교회의 신도이며, 블라블라 설명을 하는 보정서를 제출할 생각을 합니다. 염법은 달리 생각했습니다. 교인이라고 설명하면 문제가 발생할 것이라 생각했지요. 먼저 사실관계를 확인했습니다. 제가 보아도 교회의 월세가 특이하게 저렴한데 그 이유가 무엇인가요? 아니, 혹시 선생님께서 그 교회의 신자이신지요? 답은 명확했습니다. 본인은 그 교회의 신자가 아니고, 교회의 월세가 저렴한 이유는 해당 부동산의 임대가 잘 되지 않을 때 교회가 가장 먼저 임차를 해서 당시 시세대로 월세를 받고 임차를 해 주었고, 교인들이 많이 왕래를 하다 보니, 건물 내 다른 상가들이 장사가 잘 되어서, 그 상가를 비싸게 임대를 할 수 있었다고, 그래서 교회의 월세를 조금 씩만 올리다 보니 다른 상가보다 월세가 저렴하다는 것입니다.

바로 이거였지요! 이런 설명으로 보정을 했습니다. 추가적인 보정없이 감정보고서가 인가가 나왔습니다.

8. 장기 공실 부분도 사업용 자산으로 인정되나요

광진구에 있는 상가였습니다. 상가를 헐고 다시 임대용 부동산을 신축할 계획이었습니다. 첫번째 쟁점은 5년내 기존 건물을 멸실할 경우 사업의 폐지로 볼 수 있지 않을까 하는 점 이었습니다. 임대사업자를 폐업하지 아니하고, 다시 신축하여 계속 부동산 임대업을 폐지하지 않는 경우에는 사업의 폐지로 보지 않는다는 질의회신 이 있었으므로, 이 문제는 해결되었습니다. 그런데 임대 부동산에 공실이 여러 개 있었습니다. 건물과 500미터 떨어진 곳에서 임대업자/회계사 등과 회의를 같이 했는데, 우겨서 현장을 방문했습니다. 3층이 장기간 공실이었는데, 관리를 하지 않아 여기 저기 무너진 곳이 있었고, 임대인이 창고처럼 사용하고 있었습니다. 3층은 사업용 자산이 아니었습니다. 그래서 수리를 해서 임대를 하거나, 해당 면적에 대해서는 취득세 등을 감면 받을 수 없다고 고지한 적이 있습니다.

9. 미분양 상가를 현물출자하면 감면을 받을 수 있나요

건설업자가 집합건물로 상가를 건축하여 분양하였고, 미 분양된 일부 상가를 현물출자하여 법인을 설립 하고자 합니다. 미 분양된 상가는 사업용 고정자산 이 아니라 재고자산 입 니다. 사업용 고정자산이 아니므로 현물출자를 할 수 있으나 취득세 감면이나 양도소득세 이월과세를 받을 수 없습니다. 그래서 사업자에 부동산 임대업을 추가하고, 임대용 부동산으로 전환한 후, 일정 기간 임대업을 하다가 현물출자 하는 것으로 결정했습니다.

10. 현물출자가액은 어떻게 정해야 할까요

매매를 유상쌍무계약이라 합니다. 현물출자도 유상쌍무계약입니다. 한쪽은 부동산을 주고, 상대방은 주식을 주니, 유상이고, 쌍무입니다. 그래서 매매도 현물출자도 모두 유상쌍무계약입니다. 매매와 현물출자의 본질은 같다는 것이지요. 다만 주식회사의 경우 자본충실의 원칙이 있고, 근본적으로는 부동산의 대가가 주식회사의 자본이 되므로, 자본충실의 원칙에서 현물출자 대상 부동산이 과대평가가 되는지 엄격하게 살펴보고 있는 것입니다. 그래서 감정평가사의 감정평가를 받고, 법원의 인가를 받게 됩니다. 자본충실의 원칙에 위반했는지 살펴보는 것이지요. 현물출자를 하면 현물출자자와 설립중인 회사가 현물출자계약을 체결합니다.

그리고 해당 부동산에 대한 가액도 결정합니다. 예를 들어 현물출자 대상 부동산의 가액을 1백억원으로 정했다고 가정 합니다. 이게 그대로 자본금이 되면 자본금이 1백억원인 주식회사가 됩니다. 이 부동산 가액 1백억원이 과대평가가 되면 자본충실의 원칙을 해하게 되므로, 감정평가사의 감정평가를 받고, 법원의 인가를 받습니다. 그런데 감정평가사의 감정평가금액도 100억원 입니다. 미래의 일을 예측할 수 있는 능력이 있지 않는 한 불가능한 일입니다. 현물출자 계약을 체결한 후에 감정평가를 받는데 금액이 같을 수는 없는 것입니다. 그래서 이런 경우 법원에서는 감정평가사의 감정평가금액을 현물출자가액으로 정한 것이 아닌가 의심을 하고, 상법위반으로 감정보고서를 불인가 하고 있습니다.

현물출자가액을 정할 때 가감정을 해서 해당 부동산의 현물출자가액을 정하고, 현물출자가액과 감정평가사의 본감정 평가액은 달라야 합니다.

11. 소비성 서비스업에 해당하면 이월과세가 안 되나요

아래가 조세특례제한법시형령과 규칙에서 정한 소비성 서비스업입니다. 소비성 서비스업은 양도소득세 이월과세도 안되며, 취득세 감면되 되지 않습니다.

1. 1. 호텔업 및 여관업(「관광진흥법」에 따른 관광숙박업은 제외 한다)
2. 2. 주점업(일반유흥주점업, 무도유흥주점업 및 「식품위생법 시행령」 제21조에 따른 단란주점 영업만 해당하되, 「관광진흥법」에 따른 외국인전용유흥음식점업 및 관광유흥음식점업은 제외한다)
3. 3. 무도장 운영업
4. 4. 기타 사행시설 관리 및 운영업(「관광진흥법」 제5조 또는 「폐광지역 개발 지원에 관한 특별법」 제11조에 따라 허가를 받은 카지노업은 제외 한다)
5. 5. 유사 의료업 중 안마를 시술하는 업
6. 6. 마사지업

소비성 서비스업을 경영하는 것과 관련한 첫번째 쟁점입니다. 개인사업자(법인전환 후의 법인)가 직접 소비성 서비스업을 경영하는 것이 제외되는 것인지, 임대용 부동산을 임차인이 소비성 서비스 업으로 사용할 경우에는 양도소득세 이월과세 등에서 제외되는 지가 문제입 니다. 임차인이 임차용 부동산을 소비성 서비스업으로 사용하는 것은 문제가 되지 않습니다. 현물출자자가 해당 건물을 임대용이 아니락 소시성 서비스업을 하는 영업장으로 사용할 경우 문제 가 되는 것입니다. 두번째는 관광진흥법에 따른 관광숙박업이 아닌 호텔업을 운영하는 경우입니다. 이 경우에도 소비성 서비스업이므로, 현물출자자가 해당 건물에서 직접 호텔업을 운영할 경우 양도소득세 이월과세 등을 받을 수 없습니다. 이때에는 제3자에게 해당 건물을 임대해 주고, 본인은 호텔업 운영자에서 부동산 임대업자로 전환한 후 현물출자를 해야 합니다.

12. 본점은 어디에 두어야 하나요

현물출자를 하는 부동산이 수도권과밀억제 권역에 있을 경우 본점을 어디에 둘 것인지가 문제가 됩니다. 예를 들어 서울에 있는 상가를 현물출자하여 법인으로 전환하는데, 본점을 서울에 둘 경우에는 취득세와 등록면허세가 중과됩니다. 그래서 본점을 비중과지역(예를 들어 용인)에 두길 희망 하는 고객들이 많이 있습니다. 이럴 때에는 두 가지를 조심해야 합니다. 첫째, 용인에 본점을 둘 경우 실제 용인이 본점의 역할을 해야합니다. 본점으로서의 인적시설과 물적시설이 모두 용인에 있어야 한다는 뜻 입니다. 임대사업을 관리하는 임직원이 있다면, 임직원 모두 용인에서 근무해야 합니다.

세부적인 설명은 세무상 잇슈가 있을 수 있어서 생략합니다. 둘째, 서 울에 있는 부동산에 지점을 설치할 경우에는 취득세가 중과 됩니다. 부동산 자체는 지점이 아니고, 임대업에 공여된 상품 입니다. 지점이 되기 위해서는 해당 부동산소재지에 지점사업자등록 을 하고(또는 사업자등록의 의무가 있어야 하며), 지점으로서의 인적시설과 물적시설 이 있어야 합니다. 부가가치세법상 임대용 부동산은 부동산별로 사업자등록을 해야 하므로, 임대용 부동산 소재지에 사업자등록을 했다고 하여 지점이 되는 것은 아닙니다. 임대용 부동산에 임대업을 관리하는 인적시설과 물적시설이 없으면 지점으로 보지 않습니다.

정희 임대용 부동산을 관리하는 지점을 설치해야 할 경우에는 옆 건물을 임차하여 임대용 부동산 관리 지점 을 두면 됩니다. 대형 임대법인들은 이렇게 하고 있습니다.