부동산교환계약서 견본과 해설

1. 견본 계약서의 뼈대 — 제1조부터 제6조까지

견본 계약서의 앞부분은 목적물, 평가액, 등기와 인도, 권리 하자, 등기서류, 검인 조항으로 짜여 있습니다.

위 당사자 갑과 을은 별지 표시 부동산의 교환에 관하여 다음과 같이 계약을 체결한다.

제1조(교환의 목적물) 갑은 갑 소유의 별지 기재 갑 부동산의 소유권을 을에게 이전하고, 을은 을 소유의 별지 기재 을 부동산의 소유권을 갑에게 이전한다.

제2조(평가액 및 교환차금)

① 갑 부동산의 평가액은 금 원(₩)으로 한다.

② 을 부동산의 평가액은 금 원(₩)으로 한다.

③ 양 부동산의 평가액이 동일하므로 이 교환은 등가교환으로 하고, 갑과 을 사이에 교환차금 기타 금전의 수수는 하지 아니한다.

제3조(소유권이전등기 및 인도)

① 갑과 을은 20 년 월 일까지 각자 상대방에게 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 교부하고, 같은 날 각 부동산을 현 상태대로 상대방에게 인도한다.

② 제1항의 등기서류 교부의무와 인도의무는 갑과 을 사이에 동시이행의 관계에 있다.

③ 갑과 을은 각 부동산에 관한 소유권이전등기를 같은 날 동시에 신청한다. 관할 등기소가 서로 다른 경우 갑과 을은 같은 날 접수되도록 필요한 조치를 취한다.

제4조(권리의 하자 없는 이전)

① 갑과 을은 각자 이전할 부동산에 관하여 소유권의 완전한 행사를 저해하는 일체의 권리, 조세·공과금 및 그 밖의 부과금의 미납에 기인하는 일체의 부담, 저당권·전세권 등 담보물권 및 그 밖의 제한물권을 제3조 제1항의 기일까지 자기 비용으로 제거하여 상대방의 권리행사에 지장이 없도록 하여야 한다. 다만, 별지에 기재하여 상대방이 승계하기로 한 것은 그러하지 아니하다.

② 소유권이전등기를 완료한 후에 제1항의 하자 또는 부담이 발견된 때에도 이를 이전한 당사자가 제1항의 책임을 진다. 이 경우 상대방은 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 이를 통지하여야 한다.

제5조(등기서류의 교부) 갑과 을은 소유권이전등기신청에 필요한 등기필정보, 인감증명서 및 인감도장(또는 본인서명사실확인서), 주민등록표 초본, 위임장, 그 밖의 서류를 각각 상대방 또는 상대방이 지정하는 자에게 교부하여야 한다. 인감증명서 등 유효기간이 있는 서류는 등기신청일 기준으로 유효한 것이어야 한다.

뒤이은 조항들은 허가, 비용, 세금 정산, 임대차, 해제를 다룹니다.

2. 견본 계약서의 뼈대 — 제7조부터 제15조까지

제7조(행정관청의 허가·증명)

① 교환 대상 부동산에 관하여 농지취득자격증명, 토지거래계약허가 등 법령상 허가·동의·승낙 또는 증명이 필요한 경우 갑과 을은 이를 받는 데 필요한 서류를 지체 없이 상대방에게 교부하는 등 협력하여야 한다.

② 20 년 월 일까지 제1항의 허가·증명을 받지 못한 때에는 이 계약은 효력을 잃고, 갑과 을은 서로 원상으로 회복한다. 이 경우 어느 당사자도 상대방에게 손해배상을 청구하지 못한다.

제8조(비용의 부담)

① 소유권이전등기에 따른 취득세 및 이에 부가되는 농어촌특별세·지방교육세, 국민주택채권 매입비용, 등기신청수수료는 각자 자기가 취득하는 부동산에 관한 부분을 부담한다.

② 소유권이전등기절차의 위임에 따른 보수 등 그 밖의 비용은 각자 부담한다.

③ 이 계약서에 관한 인지세는 갑과 을이 균등하게 부담한다.

④ 이 교환으로 발생하는 양도소득세 및 그 부가세목은 각자 자기가 이전하는 부동산에 관하여 부담한다.

제9조(조세공과금의 정산)

① 교환 대상 부동산에 부과되는 조세·공과금 및 그 밖의 부과금은 소유권이전등기 접수일을 기준으로 그 전일까지의 부분은 종전 소유자가, 그날 이후의 부분은 새로운 소유자가 각각 부담하며, 일할로 정산한다.

② 재산세 및 종합부동산세는 과세기준일 현재의 납세의무자가 이를 납부하되, 갑과 을은 제1항의 기준에 따라 그 부담을 정산한다.

제11조(위험부담) 인도 전에 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 교환 대상 부동산이 멸실 또는 훼손된 때에는 갑과 을은 협의하여 평가액을 조정하거나 이 계약을 해제할 수 있다. 협의가 이루어지지 아니하면 어느 당사자든 이 계약을 해제할 수 있다.

제12조(계약의 해제) ① 갑 또는 을이 이 계약상의 의무를 이행하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 아니하면 이 계약을 해제할 수 있다. ② 이 계약이 해제된 때에는 갑과 을은 이미 이행한 급부를 서로 원상으로 회복하며, 소유권이전등기가 마쳐진 때에는 그 말소등기에 협력하여야 한다.

제13조(위약금) ① 제12조 제1항에 따라 계약이 해제된 때에는 귀책사유 있는 당사자는 상대방에게 위약금으로 금 원을 지급한다. ② 제1항의 위약금은 손해배상액의 예정으로 한다. 다만, 실제 손해액이 위약금을 초과하는 경우 상대방은 그 초과액의 배상을 청구할 수 있다.

제14조(관할법원) 이 계약에 관한 분쟁의 제1심 관할법원은 법원으로 한다.

제15조(그 밖의 사항) 이 계약에 정하지 아니한 사항은 관계 법령 및 일반 거래관행에 따라 갑과 을이 협의하여 처리한다.

위와 같이 부동산교환계약을 체결하고, 후일의 증거로 이 계약서를 2통 작성하여 갑과 을이 각각 서명 또는 기명날인하고 간인한 후 1통씩 보관한다.

별지 표시는 등기사항증명서 표제부와 한 글자도 다르지 않게 옮기고, 집합건물은 1동 건물·전유부분·대지권 표시를 모두 기재합니다.

3. 교환은 어떤 계약인가요?

교환은 금전 이외의 재산권을 서로 이전하는 낙성·쌍무·유상계약입니다. 계약서가 없어도 합의만으로 성립하지만, 등기·검인·과세 때문에 실무에서는 서면이 사실상 필수입니다.

목적물을 본문에 직접 쓰지 않고 별지로 뺀 것은, 물건이 여럿이거나 집합건물이면 본문이 읽히지 않기 때문입니다. 별지에는 반드시 간인하십시오. 표시는 등기사항증명서 표제부와 한 글자도 다르지 않게 옮겨야 하고, 대장과 등기부가 다르면 먼저 이를 일치시켜야 합니다.

4. 평가액을 비워 두면 안 되나요?

［검인］ 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항 제4호가 '평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항'을 검인 요건으로 요구합니다. 등가교환이라며 평가액을 비워 두면 형식적 요건 흠결로 반려될 수 있습니다.

［취득세 ］ 교환은 지방세법 제10조의3의 유상승계취득이므로 과세표준이 사실상 취득가격입니다. 계약서에 적은 평가액이 그대로 과세표준이 됩니다.

［양도소득세］ 등가교환도 소득세법상 유상양도이므로 양도가액이 곧 이 평가액입니다.

평가액이 다르면 제3항을 차액 지급 조항으로 바꾸어야 하고, 그 차액(보충금)에 대해서는 민법 제597조에 따라 매매대금에 관한 규정이 준용됩니다. 보충금 지급에 갈음하여 상대방 부동산의 근저당 피담보채무를 인수하는 방식도 실무에서 자주 쓰이는데, 이 경우 인수한 당사자는 보충금을 제외한 나머지 재산권을 이전함으로써 의무를 다한 것이 되고, 인수채무 변제를 게을리해 경매가 개시되는 등 특별한 사정이 있어야 상대방에게 해제권이 생깁니다.

5. 등기를 왜 같은 날 동시에 신청하나요?

매매는 한쪽만 등기의무자입니다. 교환은 쌍방이 서로에 대해 등기의무자이자 등기권리자입 니다. 갑 부동산의 이전등기만 먼저 마쳐지고 을 부동산이 이런저런 사정으로 막히면, 갑은 자기 부동산만 잃은 상태가 됩니다. 그래서 제3항에 동시신청 을 못박았습니다.

제2항의 동시이행 관계는 민법 제536조가 제567조를 통해 준용된 결과입니다. 실질적 의미가 있습니다. 상대방이 이행을 안 한다고 해제하려면 자기 의무의 이행제공을 먼저 해야 합니다. 앞의 98다13877 판결도 해제를 주장한 당사자가 자기 등기서류 교부의무의 이행제공을 증명하지 못해 배척된 사안입니다.

6. 권리 하자에 대한 책임은 어떻게 되나요?

교환에서 담보책임은 민법 제567조를 통해 매매 규정이 준용됩니다. 특히 제575조(제한물권이 있는 경우)와 제576조(저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃은 경우)가 실무에서 자주 문제됩니다.

7. 교환은 왜 검인을 받아야 하나요?

매매는 부동산거래신고를 하고 신고필증으로 검인을 갈음합니다. 교환은 부동산거래신고 대상이 아니므로 검인을 받아야 합니다. 이 차이를 놓치면 등기 접수 단계에서 걸립니다.

검인 신청은 당사자 1인, 그 위임을 받은 자, 계약서를 작성한 변호사·법무사·중개업자가 할 수 있으므로, 실무에서는 등기를 수임한 법무사가 처리합니다. 계약서 원본을 제출하고, 검인한 시장 등은 사본 1통을 관할 세무서장에게 송부합니다.

기한도 챙겨야 합니다. 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항은 계약 당사자가 반대급부의 이행을 완료한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 정하고 있고, 위반하면 과태료가 부과됩니다. 교환에서는 상대방 부동산의 인도와 등기서류 교부가 완료된 날이 기산점이 됩니다.

8. 허가·증명을 받지 못하면 계약은 어떻게 되나요?

제2항은 정지조건 겸 실효조항입니다. 허가·증명을 못 받으면 계약이 효력을 잃고 원상회복하되 손해배상은 청구하지 못하도록 했습니다. 이런 조건은 검인 요건 제6호의 '계약의 조건'에 해당하므로 계약서에 명시해 두어야 합니다.

토지거래허가구역의 계약은 허가를 받기 전까지 유동적 무효 상태에 있고, 당사자는 서로 허가 신청에 협력할 의무를 집니다. 제1항의 협력의무 조항은 이 법리를 계약서에 반영한 것입니다.

9. 취득세·인지세·양도소득세는 누가 부담하나요?

2011년 지방세 개편으로 취득을 원인으로 한 소유권이전등기의 등록세는 취득세에 통합되었습니다. 교환에 의한 소유권이전등기는 취득세 과세대상이고, 등록면허세는 취득을 원인으로 하지 않는 등기(저당권설정 등)에만 남아 있습니다.

세율은 농지 외 부동산이 1천분의 40, 농지가 1천분의 30, 주택은 취득당시가액에 따라 1천분의 10부터 1천분의 30까지입니다. 여기에 농어촌특별세와 지방교육세가 붙고, 국민주택채권 매입 부담이 별도로 생깁니다. 취득세는 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다.

제3항의 인지세를 새로 넣었습니다. 부동산 소유권 이전에 관한 증서는 인지세 과세문서이므로 교환계약서도 대상입니다(기재금액 1억원 이하 주택의 소유권이전 증서는 비과세). 계약서를 2통 작성하면 각 통마다 문제되므로, 부담 주체를 미리 정해 두는 편이 낫습니다.

제4항의 양도소득세는 놓치기 쉬운 부분입니다. 등가교환이라도 소득세법상 유상양도이므로 각자 자기가 넘겨주는 부동산에 대해 양도소득세 납세의무를 집니다. 돈이 오가지 않았다는 이유로 신고를 빠뜨리는 사례가 실제로 있습니다.

10. 재산세·종부세는 어떻게 정산하나요?

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일이 과세기준일이고, 그날 현재의 사실상 소유자가 납세의무자입니다. 연도 단위로 "이전 년도분은 종전 소유자"라고만 정하면 6월 1일 전후로 등기가 이루어진 경우 해결이 되지 않습니다.

그래서 제1항은 등기 접수일 기준 일할 정산으로, 제2항은 재산세·종부세를 따로 떼어 정리했습니다. 여기서 구별할 것이 있습니다. 과세관청에 대한 관계에서 납세의무자는 어디까지나 과세기준일 현재의 소유자이고, 제9조의 정산은 갑과 을 사이의 내부적 부담 조정일 뿐입니다. 정산 약정이 있다고 해서 과세관청이 상대방에게 부과하지는 않습니다.

11. 임차인이 있으면 어떻게 되나요?

주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하고, 상가건물 임대차보호법에도 같은 취지의 규정이 있습니다. 계약서에 아무 말이 없어도 법률상 승계가 일어나므로, 몰랐다는 항변은 통하지 않습니다.

문제는 평가액입니다. 보증금 반환채무를 안고 받는다면 그만큼 실질 가치가 낮은 것인데, 평가액을 그 조정 없이 정하면 등가교환이라는 전제 자체가 무너집니다. 그래서 평가액에서 공제하거나 별도 정산하도록 정했습니다.

12. 인도 전에 부동산이 멸실되면 어떻게 되나요?

민법 제537조는 쌍무계약에서 채무자의 책임 없는 사유로 이행이 불가능해지면 채무자가 위험을 부담한다고 정합니다. 그런데 교환은 쌍방이 동시에 채무자이자 채권자여서, 어느 쪽 목적물이 멸실되었는지에 따라 결론이 달라지고 해석도 복잡해집니다.

그래서 법리에 맡기지 않고 협의 조정 또는 해제라는 명확한 처리 방식을 정했습니다. 협의가 안 되면 해제할 수 있도록 하여, 협의 불성립 상태에서 계약이 무한정 매여 있는 상황을 막았습니다.

13. 교환은 계약금 없이도 해제할 수 있나요?

대신 상대방이 의무를 이행하지 않을 때 청구할 기준 금액도 없어집니다. 그래서 제13조에 위약금 액수를 명시하고, 이를 손해배상액의 예정으로 성질을 정했습니다. 예정으로 정해 두면 실제 손해액을 증명하지 않아도 청구할 수 있습니다. 다만 민법 제398조 제2항에 따라 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있으므로, 평가액의 10% 정도를 기준으로 삼는 것이 무난합니다.

제12조 제2항의 말소등기 협력의무를 넣은 이유는, 이미 이전등기가 마쳐진 뒤 해제되면 원상회복이 등기 말소로 이루어지기 때문입니다. 이 문구가 없으면 별도의 소를 제기해야 하는 상황이 생깁니다.

14. 관할법원을 정해 두어야 하나요?

교환은 두 부동산의 소재지가 서로 다른 경우가 대부분이고, 당사자 주소도 다릅니다. 합의관할을 정해 두지 않으면 관할 다툼부터 시작하게 됩니다. 민사소송법상 제1심 관할은 서면 합의로 정할 수 있습니다.