토지와 건물 중 건물만 현물출자할 수 있을까?

1. 건물만 현물출자하여 법인을 설립할 수 있나요

김길동은 서울특별시 강남구에 오래된 임대용 상가 건물을 가지고 있습니다. 부동산 시가는 100억원 가량 가지만, 토지를 뺀 건물 가격은 수 억원이 되지 않습니다. 해당 부동산의 증여나 상속을 할 때 절세를 할 수 있는 방법을 고민하고 있던 김길동은 건물만 현물출자해서 법인으로 전환할 생각을 가지고 염춘필 법무사를 찾아 왔습니다.

염법은 먼저 해당 건물의 사업자등록증을 확인합니다. 토지와 건물이 하나의 임대용부동산으로 구성되어 있고, 하나의 사업자등록증으로 부동산 임대업을 하고 있습니다.

건물과 토지를 각각 독립된 부동산으로 보기 때문에 건물만 현물출자를 해서 법인을 설립할 수 있습니다. 그런데 현물출자를 해서 법인을 설립할 경우 현물출자자는 양도소득세가 문제가 되고, 법인은 취득세가 문제가 됩니다. 임대용 부동산이어서 취득세가 감면되지 아니하므로, 어떻게 취득세 중과를 피해나갈 것인가만을 연구하면 되지만, 양도소득세 이월과세가 되지 않아 현물출자를 하는데 심각한 문제가 있습니다.

2. 건물만 현물출자하면 양도소득세가 이월과세 되지 않나요

염법의 설명을 들은 김길동은 상가용 부동산을 현물출자하여 법인을 설립할 때에는 양도소득세가 이월과세 되지 않느냐고 묻습니다.

일반적으로는 그렇지만, 여기에 대전제가 있습니다. 개인기업을 법인으로 전환하는 것인데요. 사례와 같이 하나의 개인사업자가 그 자산 중 일부(부동산 토지와 건물 중 토지를 제외한 건물만 현물출자함)를 현물출자하는 것이기 때문에 개인기업이 법인으로 전환되는 것이 아닙니다. 현물출자하여 개인기업을 법인으로 전환하는 것은, 개인기업의 사업 전부, 즉 자산과 부채 일체가 법인으로 넘어가야 하는 것인데요. 이 경우에는 자산 중 일부만 넘어가는 것이기 때문에 개인기업을 법인으로 전환하는 것에 해당되지 않습니다.

고개를 끄덕이던 김길동은 잠시 할 말을 잃은 듯 했다.

3. 토지와 건물의 임대사업자를 분리하면 해결되나요

염법은 상담을 정리하고 싶었으나 김길동이 못내 아쉬워 하는 것 같아 마지 못해 대안을 제시한다.

건물만 먼저 자녀에게 증여를 하고, 건물과 토지를 각각 별도의 사업자(임대사업자)로 분리를 합니다. 토지주는 토지를 건물주에게 임대를 주는 임대사업자가 되고, 건물주는 건물을 임차인에게 임대를 주는 임대사업자가 됩니다. 토지와 건물의 사업자를 분리하면 건물이 하나의 사업자가 되므로, 건물만 현물출자하여 법인전환을 할 때 현행 조세특례제한법하에서는 양도소득세가 이월과세 됩니다. 그러나 언제 이 조항이 개정될지 알 수 없습니다.

김길동은 염법이 제안한 방법을 선택했을 때 발생할 수 있는 증여세 등을 확인한 후 다시 방문을 하겠다고 약속을 하고, 그나마 다행이라는 듯 웃으면서 인사를 한다.