주식회사 이사와 회사간에 부동산 매매를 할 때 이사회 승인 여부
주식회사 이사가 회사와 부동산을 사고팔아도 되나요?
이사가 회사와 부동산을 매매하려면 회사가 매수인이든 매도인이든 먼저 이사회에 거래의 중요사실을 밝히고 승인을 받아야 거래할 수 있습니다.
2012년 등기선례 변경으로 소유권이전등기 신청 때 이사회의사록을 내지 않아도 되고, 이사의 채무를 위해 회사 부동산에 근저당권을 설정할 때도 이사회 승인이 필요하지만 대표이사가 자기 부동산을 회사 채무의 담보로 제공하는 경우는 승인 없이 가능합니다.
1. 이사와 회사 간 부동산 매매, 왜 이사회 승인이 필요한가
주식회가 큰새의 이사 전인산과 큰새가 부동산 거래를 합니다. 주식회사 큰새가 부동산의 매수인일 수 있으며, 매도인일 수도 있습니다. 주식회사의 이사와 회사간에 부동산 거래를 할 때에는 회사가 매수인이되건, 매도인이 되건 미리 이사회에서 해당 거래에 관한 중요사실을 밝히고 큰새의 이사회 승인 을 얻어야 합니다. 실무를 하다보면 이사와 회사간에 부동산 매매를 하는 사례가 생각보다 많습니다. 공정한 가격으로 거래해야 하므로 실무에서는 모두 해당 부동산을 감정평가 받아서, 감정평가액을 매매가액 으로 하고 있습니다.
주식회가 큰새의 이사 전인산과 큰새가 부동산 거래를 합니다. 주식회사 큰새가 부동산의 매수인일 수 있으며, 매도인일 수도 있습니다. 주식회사의 이사와 회사간에 부동산 거래를 할 때에는 회사가 매수인이되건, 매도인이 되건 미리 이사회에서 해당 거래에 관한 중요사실을 밝히고 큰새의 이사회 승인 을 얻어야 합니다. 실무를 하다보면 이사와 회사간에 부동산 매매를 하는 사례가 생각보다 많습니다. 공정한 가격으로 거래해야 하므로 실무에서는 모두 해당 부동산을 감정평가 받아서, 감정평가액을 매매가액 으로 하고 있습니다.
상법 제398조(이사 등과 회사 간의 거래)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 자기 또는 제3자의 계산으로 회사와 거래를 하기 위하여는 미리 이사회에서 해당 거래에 관한 중요사실을 밝히고 이사회의 승인을 받아야 한다.
주식회가 큰새의 이사 전인산과 큰새가 부동산 거래를 합니다. 주식회사 큰새가 부동산의 매수인일 수 있으며, 매도인일 수도 있습니다. 주식회사의 이사와 회사간에 부동산 거래를 할 때에는 회사가 매수인이되건, 매도인이 되건 미리 이사회에서 해당 거래에 관한 중요사실을 밝히고 큰새의 이사회 승인 을 얻어야 합니다. 실무를 하다보면 이사와 회사간에 부동산 매매를 하는 사례가 생각보다 많습니다. 공정한 가격으로 거래해야 하므로 실무에서는 모두 해당 부동산을 감정평가 받아서, 감정평가액을 매매가액 으로 하고 있습니다.
2. 누가 이사회 승인 대상인가 — 상법 제398조의 적용 범위
이사회 승인 대상은 이사 본인만이 아니라 조항이 열거하는 관계자까지 넓게 확장됩니다.
- 1. 이사 또는 제542조의8제2항제6호에 따른 주요주주
- 2. 제1호의 자의 배우자 및 직계존비속
- 3. 제1호의 자의 배우자의 직계존비속
- 4. 제1호부터 제3호까지의 자가 단독 또는 공동으로 의결권 있는 발행주식 총수의 100분의 50 이상을 가진 회사 및 그 자회사
- 5. 제1호부터 제3호까지의 자가 제4호의 회사와 합하여 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 50 이상을 가진 회사
3. 소유권이전등기 신청 때 이사회의사록을 첨부해야 하나요?
이사와 회사간에 부동산을 매매할 때 해당 소유권 이전등기신청시 이사회 승인을 증명하는 정보로 이사회의사록을 첨부해야 하는지 여부
부동산등기를 신청함에 있어 「상법」 제398조가 적용되는 이사 등과 회사간의 거래라고 하더라도 “이사회의 승인을 증명하는 정보”를 첨부정보로서 등기소에 제공할 필요가 없습니다. 이 등기선례가 나오기 전에는 이사회 회사간의 부동산 거래를 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 이사회의사록을 첨부하라는 등기선례가 있었습니다. 이 등기선례가 변경되어 이사회의사록을 첨부하지 않아도 됩니다.
제정 2012. 4. 6. [등기선례 제201204-3호, 시행 ]
부동산등기규칙 제46조 제1항(첨부정보)① 등기를 신청하는 경우에는 다음 각 호의 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.
참조예규 : 등기예규 제1444호
주) 이 선례에 의하여 부동산등기선례요지집 Ⅰ 제98항, Ⅱ 제370항, Ⅳ 제139항, 제142항, 제451항, 제456항, 제466항, Ⅴ 제101항, 제106항, 제437항, 제445항, Ⅵ 제58항, 제61항, 제83항, 제89항, 제337항, 제438항 은 그 내용이 변경됨
(출처: 「상법」 제398조의 적용이 있는 경우 “이사회의 승인을 증명하는 정보”를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 하는지 여부(선례변경, 소극) 제정 2012. 4. 6. [등기선례 제201204-3호, 시행 ] > 종합법률정보 규칙)
4. 이사의 채무를 위해 회사 부동산에 근저당권을 설정하려면?
이사의 채무를 위해 회사의 부동산에 근저당권을 설정할 경우 이사회 승인 여부
이사의 채무를 위해 회사의 부동산에 근저당권을 설정할 경우 에도 상법 398조가 적용되는 이사와 회사의 거래로 보아 이사회의 승인 을 얻어야 합니다. 이사회의 승인을 얻었다 하더라도, 이러한 승인 행위가 배임에 해당하는지는 별도로 검토할 필요 가 있습니다.
근저당권의 채무자를 대표이사나 이사 개인에서 회사로 바꾸는 경우 에 이사회의 승인 을 받아야 합니다.
다만 회사의 대표이사가 자기 개인소유의 부동산을 회사의 채무를 위하여 담보로 제공하는 경우 는 상법 제398조 에서 규정하고 있는 이사와 회사간의 거래에 해당하지 아니하므로 이사회의 승인을 받을 필요가 없습니다.