회사분할과 토지거래허가

한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2025-01-06

회사분할로 부동산 소유권이전등기를 하는데 토지거래허가구역이면 허가 없이 해도 되나요?

결론

회사분할을 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우 토지거래허가구역 안이라도 토지거래허가서를 첨부하지 않아도 됩니다.

등기선례 제8-57호가 상법의 규정에 의한 회사의 분할을 원인으로 하는 소유권이전등기 신청 시 토지거래허가서 첨부 여부를 소극으로 보고 있습니다.

부동산거래신고등에관한법률 제14조제2항과 같은 법 시행령 제11조제3항이 상법 제11절 회사의 분할 절차에 따라 법원의 허가를 받아 권리를 이전하는 경우를 토지거래허가 적용 예외로 정하고 있습니다.

1. 회사분할로 부동산을 넘기는데 토지거래허가구역이라면 허가를 받아야 하나요

주식회사 높이나는새가 회사분할을 해서 주식회사 생각의끝을 설립하고, 높이나는새는 존속합니다. 높이나는새가 가지고 있는 부동산을 분할을 원인으로 생각의끝으로 이전하는 소유권이전등기를 신청합니다. 소유권이전등기를 신청하려고 보니 토지거래허가구역입니다. 깜짝놀랐습니다. 토지거래허가를 받을 생각을 하지 않았기 때문입니다. 그래서 등기선례와 부동산거래신고등에 관한 법률을 살펴보니 회사분할을 원인으로 소유권이전등기를 할 때에는 토지거래허가구역이라 하더라도, 토지거래허가가 필요하지 않다고 나와 있습니다. 정말 다행이 아닐 수 없습니다.

(토지거래허가구역일 경우 합병을 원인으로 소유권이전등기를 할 때에는 토지거래허가가 필요없다는 법률규정은 있었는데, 회사분할일을 원인으로 할 때에는 이에 대한 예외규정이 없었던 때가 있었습니다. 염법이 이런 상황에서 회사분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 했는데, 법률이 정한 토지거래허가규정의 다른 예외규정을 찾아 험난한 과정을 거쳐 토지거래허가서 없이 회사분할을 원인으로 한 소유권이전등를 마친 바 있었는데, 코웍을 하던 대형 00법인이 관련 법률에 문제가 있다며 법률을 개정하겠다고 하더니, 6개월 정도가 지난 후 회사분할로 소유권을 이전할 때에도 토지거래허가없이 가능하도록 법이 개정되어 정말 깜짝 놀랐습니다.)

2. 등기선례는 토지거래허가서 첨부를 어떻게 보고 있나요

이 문제는 예전부터 등기선례로 확인된 사안입니다.

회사분할을 원인으로 하는 소유권이전등기 신청의 경우 토지거래허가서 첨부여부에 관한 등기선례

회사분할을 원인으로 하는 소유권이전등기 신청의 경우 토지거래허가서 첨부 여부(소극)

제정 2004. 12. 27. [등기선례 제8-57호, 시행 ]

상법의 규정에 의한 회사의 분할을 원인으로 하는 소유권이전등기 신청의 경우에는 토지거래허가서를 첨부할 필요가 없다.

(2004. 12. 27. 부등 3402-658 질의회답)

참조조문 : 상법 제11절, 국토의계획및이용에관한법률시행령 제121조

대법원 2002. 11. 26. 선고 2001다44352 — 손해배상(기)[1] 공공사업의 시행 결과 그로 인하여 기업지 밖에 미치는 간접손실에 관하여 피해자와 사업시행자 사이에 협의가 이루어지지 아니하고 그 보상에 관한 명문의 근거 법령이 없는 경우라고 하더라도, 헌법 제23조 제3항은 "공공필요에 의한 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다."고 규정하고 있고, 이에 따라 국민의 재산권을 침해하는 행위 그 자체는 반드시 형식적 법률에 근거하여야 하며, 토지수용법 등의 개별 법률에서 공익사업에 필요한 재산권 침해의 근거와 아울러 그로 인한 손실보상 규정을 두고 있는 점, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제3조 제1항은 "공공사업을 위한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지 등의

소유자가 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하여야 한다."고 규정하고, 같은법시행규칙 제23조의2 내지 7에서 공공사업시행지구 밖에 있는 영업과 공작물 등에 대한 간접손실에 대하여도 일정한 조건하에서 이를 보상하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어, 공공사업의 시행으로 인하여 그러한 손실이 발생하리라는 것을 쉽게 예견할 수 있고 그 손실의 범위도 구체적으로 이를 특정할 수 있는 경우라면, 그 손실의 보상에 관하여 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙의 관련 규정 등을 유추적용할 수 있다고 해석함이 상당하다.[2] 공공사업의 시행과 같이 적법한 공권력의 행사로 가하여진 재산상의 특별한 희생에 대하여 전체적인 공평부담의 견지에서 손실보상이 인정되는 것이므로, 공공사업의 시행으로 손해를 입었다고 주장하는 자가 보상을 받을 권리를 가졌는지의 여부는 해당 공공사업의 시행 당시를 기준으로 판단하여야 하고, 그와 같은 공공사업의 시행에 관한 실시계획 승인과 그에 따른 고시가 된 이상 그 이후에 영업을 위하여 이루어진 각종 허가나 신고는 위와 같은 공공사업의 시행에 따른 제한이 이미 확정되어 있는 상태에서 이루어진 것으로 그 이후의 공공사업 시행으로 그 허가나 신고권자가 특별한 손실을 입게 되었다고는 볼 수 없다.[3] 관계 법령이 요구하는 허가나 신고없이 김양식장을 배후지로 하여 김종묘생산어업에 종사하던 자들의 간접손실에 대하여 그 손실의 예견가능성이 없고, 그 손실의 범위도 구체적으로 특정하기 어려워 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙상의 손실보상에 관한 규정을 유추적용할 수 없다고 한 사례. [4] 법인의 권리의무가 법률의 규정에 의하여 새로 설립된 법인에 승계되는 경우에는 특별한 사유가 없는 한 계속중인 소송에서 그 법인의 법률상 지위도 새로 설립된 법인에 승계된다. [5] 한국전력공사가 존속회사로부터 신설회사가 분할되어 새로 설립되는 방식으로 발전회사들을 상법상 회사분할의 방식에 의하여 분할한 경우 존속회사인 한국전력공사에 관하여 진행중인 소송에서 신설된 분할회사인 발전회사에게로 소송의 당연승계가 이루어진다는 이유로 발전회사의 소송수계신청을 기각한 원심을 파기한 사례.판례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 판례 원문 보기

참조예규 : 제964호

참조선례 : Ⅵ 제230항, 제583항

3. 법률상 허가 예외 근거는 무엇인가요

등기선례에 앞서 법률 자체에 예외 근거가 마련되어 있습니다.

부 동산거래신고등에관한법률 상 회사분할과 토지거래허가에 관한 규정

부동산거래신고등에관한법률 시행령에따라 토지거래허가 받지 아니함

부동산거래신고등에관한법률

제14조(국가 등의 토지거래계약에 관한 특례 등)

① 제11조제1항을 적용할 때에 그 당사자의 한쪽 또는 양쪽이 국가, 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다), 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체인 경우에는 그 기관의 장이 시장ㆍ군수 또는 구청장과 협의할 수 있고, 그 협의가 성립된 때에는 그 토지거래계약에 관한 허가를 받은 것으로 본다.

② 다음 각 호의 경우에는 제11조 (토지거래허가/ 염법 보충) 를 적용하지 아니한다.

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지의 수용

2. 「민사집행법」에 따른 경매

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우

부동산거래신고등에관한법률 시행령

제11조(국가 등의 토지거래계약에 관한 특례) ③ 법 제14조제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

11. 「상법」 제3편제4장제10절(해산)ㆍ 제11절(회사의 분할), 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」의 절차에 따라 법원의 허가를 받아 권리를 이전하거나 설정하는 경우

자주 묻는 질문

토지거래허가구역 안에서 민사집행법에 따른 경매로 토지를 취득하면 허가는 어떻게 되나요?

「민사집행법」에 따른 경매는 부동산거래신고등에관한법률 제14조제2항이 토지거래허가를 적용하지 않는 경우로 규정하고 있습니다. 따라서 경매로 토지를 취득할 때에는 토지거래허가가 필요 없습니다.

회사분할을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 등기선례 제8-57호와 부동산거래신고등에관한법률 시행령 제11조제3항의 예외 근거를 서류에 함께 챙겨 두어야 합니다.

한길합동법무사사무소(강남역 사무소)서울 강남구 강남대로84길 23, 207호02-552-8373hangil@gillaw.net법무사 염춘필 권점희 박용일사업자등록번호 220-05-31553

※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다.