신탁된 임대용 부동산의 현물출자가 가능한지 여부
신탁된 임대용 부동산의 위탁자와 신탁회사 중 법률상 소유자는 누구이며, 현물출자는 누가 할 수 있는 건가요?
부동산등기부상으로는 신탁을 원인으로 소유권이 신탁회사(수탁자)에게 이전되어 있어, 법률상 소유자는 수탁자인 신탁회사입니다. 위탁자는 실질적 소유자일 뿐 법률상 소유자가 아니므로 해당 부동산을 현물출자할 권리가 없습니다. 따라서 법원은 위탁자가 실질적 소유자라도 현물출자 인가를 해 주지 않습니다. 현물출자를 하려면 신탁을 해지하고 위탁자 명의로 소유권을 회복해야 하며, 담보신탁이라면 해당 채무를 변제해야 소유권이 위탁자에게 이전됩니다. 신탁 상태에서는 위탁자의 수익증권(우선수익자의 지위) 현물출자가 이론상 가능하지만 실무상 거의 이용되지 않습니다.
1. 신탁된 임대용 부동산의 소유자는 누구인가요?
신탁된 임대용 부동산을 현물출자할 수 있는지에 대해서는 일 년에 서너 번씩 문의가 있습니다.
신탁된 임대용 부동산을 현물출자를 할 수 있는지에 대해서는 일 년에 서너번씩 문의가 있습니다. 우선 임대용 부동산을 신탁했을 때 대부분 위탁자(신탁 전 소유자)가 소유권자라 생각하고 있습니다. 그런데 부동산등기부를 보면 신탁을 원인으로 하여 신탁회사(수탁자)에 소유권이 이전되어 있습니다. 따라서 현행 부동산등기법 상으로는 소유자가 신탁회사입니다. 물론 형식적 소유자이며, 실질적 소유자는 위탁자입니다. 그럼에도 불구하고 법률상 소유자는 수탁자인 신탁회사인 것입니다.
2. 위탁자가 신탁된 부동산을 현물출자할 수 있나요?
현물출자는 부동산을 소유하고 있는 소유자가 해당 부동산을 현물로 출자하여 법인을 설립하고, 설립된 법인의 주식을 현물출자의 반대급부로 받는 것입니다. 그런데 신탁된 부동산의 위탁자는 법률상 소유자가 아니므로 해당 부동산을 현물로 출자할 권리가 없습니다. 따라서 사례와 같이 신탁된 부동산의 위탁자가 해당 부동산을 현물출자하여 법인으로 전환을 할 수 없습니다.
아주 오래 전에는 신탁된 부동산의 소유자를 위탁자로 보아 현물출자를 하는 사례가 있었습니다. 그러나 지금은 법원이 비록 위탁자가 실질적 소유자이지만 법률상 소유자가 아니므로 해당 부동산에 대한 현물출자 인가를 해 주지 않습니다.
3. 신탁을 해지하고 현물출자하려면 무엇을 해야 하나요?
따라서 신탁을 해지하고, 위탁자로 다시 소유권을 회복한 다음 해당 부동산을 현물출자해야 합니다. 그런데 대부분의 신탁이 담보신탁이므로, 해당 채무를 변제해야 위탁자로 소유권이 이전됩니다. 위탁자가 당장 해당 채무를 변제할 능력이 없어서 이런 방법으로 현물출자를 하는 경우는 실무상 거의 없습니다.
신탁된 상태에서 위탁자가 가지고 있는 수익증권(우선수익자의 지위)을 현물출자를 할 수 있으나, 실무에서는 수익증권을 현물출자를 하는 경우도 거의 없습니다.