법인의 농지 취득 가부에 관한 검토보고서

1. 검토 배경과 결론 요지

법 무 사 검 토 보 고 서 법인의 농지 취득 가부에 관한 검토보고서

1. 검토 의뢰인
2. 부동산 개발업을 영위하는 법인 (이하 "귀사")
3. 검토 사항
4. 일반법인의 농지 취득 가부, 취득 가능 유형과 요건·절차, 취득이 곤란한 경우의 대안
5. 작성일자
6. 2026년 9월 4일
7. 작 성 자
8. 한길합동법무사사무소(강남역 사무소) 법무사 염춘필
9. 기준 법령
10. 농지법 [시행 2026. 8. 28.] [법률 제21798호, 2026. 6. 16., 일부개정] 외

Ⅰ. 검토 의뢰 사항 귀사는 부동산 개발사업을 위하여 사업예정부지를 매입하고 있으며, 그 부지 중에 지목이 전·답·과수원인 농지가 포함되어 있습니다. 이에

① 법인인 귀사가 그 농지를 귀사 명의로 취득할 수 있는지,

② 취득할 수 있다면 어떤 요건과 절차를 갖추어야 하는지,

③ 즉시 취득이 어려운 경우 어떤 대안이 있는지 에 관하여 검토를 의뢰하셨습니다.

결론을 먼저 요지로 정리합니다.

원칙 — 취득 불가 헌법상 경자유전(耕者有田)의 원칙과 농지법 제6조 제1항에 따라, 농업법인이 아닌 일반법인은 농지를 소유할 수 없고 농지취득자격증명(이하 "농취증")도 원칙적으로 발급되지 않습니다.

등기 실무 농취증 첨부 여부는 등기예규 제1635호가 유형별로 정하고 있으며, 농취증이 불요한 유형에서는 토지이용계획확인서·개발행위허가서·전용협의 완료 증명서면 등을 대신 제공합니다.

즉시 취득이 곤란한 경우 법인 명의의 소유권이전청구권 가등기로 순위를 보전한 뒤, 농지전용허가·협의 절차를 완료하고 본등기를 하는 방식이 실무상 가장 안전합니다.

Ⅲ. 관련 법령 및 예규 체계 구분 명 칭 판본 / 시행일

1. 법률
2. 농지법 제6조(농지 소유 제한), 제8조(농지취득자격증명의 발급), 제34조(농지의 전용허가·협의)
3. [시행 2026. 8. 28.]
4. [법률 제21798호, 2026. 6. 16., 일부개정]
5. 대통령령
6. 농지법 시행령 제6조(농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득하는 경우)
7. 현행
8. 행정규칙
9. 농지취득자격증명발급심사요령
10. [시행 2022. 8. 16.]
11. [농림축산식품부예규 제59호, 2022. 8. 16., 일부개정]
12. 등기예규
13. 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침
14. [등기예규 제1635호, 개정·시행 2018. 3. 7.]
15. 등기예규
16. 가등기에 관한 업무처리지침
17. [등기예규 제1408호, 시행 2011. 10. 13.]

2. 일반법인은 농지를 취득할 수 없나요?

Ⅳ. 원칙 : 일반법인은 농지를 취득할 수 없습니다 1. 농지법 제6조 제1항 — 경자유전의 원칙 ​

법인은 성질상 스스로 "자기의 농업경영"을 하는 자에 해당하지 아니하므로, 농업법인(영농조합법인·농업회사법인)이 아닌 일반법인은 농지를 소유할 수 없는 것이 원칙 입니다. 농지법 제6조 제4항은 다른 법률로 예외를 창설하는 것까지 금지하고 있어 그 제한이 매우 강합니다.

2. 농취증 발급대상자에 일반법인은 포함되지 않습니다 「농지취득자격증명발급심사요령」

제4조(농지취득자격증명 발급대상자) [농림축산식품부예규 제59호, 시행 2022. 8. 16.] 농지취득자격증명은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여 발급한다.

1. 농업인 또는 농업법인 /

2. 신청 당시 농업경영을 하지 아니하는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자 농지를 취득하려는 자 /

3. 농지취득인정을 받은 학교·공공단체 등 /

4. 주말·체험영농을 하려는 개인

5. 법 제34조제1항에 따른 농지전용허가(의제되는 인가·허가·승인 등을 포함한다)를 받거나 법 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자(해당 농지를 취득하는 경우에 한정한다) 6.~9. (생략)

즉 법인 중에서 농취증을 발급받을 수 있는 자는 ① 농업법인 과 ② 농지전용허가·전용신고를 마친 자(제5호) 뿐입니다. 개발사업을 위하여 농지를 매입하려는 일반법인은 제5호에 해당되도록 만드는 것이 실무의 출발점입니다.

3. 어떤 경우 법인 명의 취득이 가능한가요?

Ⅴ. 예외 : 법인이 농지를 취득할 수 있는 경우 농지법 제6조 제2항은 소유제한의 예외를, 같은 법 제8조 제1항 단서 및 시행령 제6조는 농취증 없이 취득할 수 있는 경우를 정하고 있으며, 등기실무는 등기예규 제1635호가 규율합니다. 개발사업 실무에서 의미 있는 유형을 정리하면 다음과 같습니다.

1. 유형
2. 취득 경로
3. 근거
4. 농취증
5. 등기신청 첨부정보
6. ①
7. 농지전용허가·전용신고를 받은 자의 취득
8. 법 제6조②7호, 제34조①
9. 등기예규 1635호 2.나
10. 심사요령 제4조5호
11. 필요
12. (발급 가능)
13. 농지전용허가서(또는 신고수리서) + 농취증
14. ②
15. 농지전용협의를 마친 농지의 취득
16. 법 제6조②8호, 제34조②
17. 법 제8조① 단서
18. 심사요령 제3조②4호
19. 등기예규 1635호 3.사
20. 불요
21. 토지이용계획확인서 등 전용협의 완료를 확인할 수 있는 자료
22. (등기선례 제201912-12호)
23. ③
24. 도시지역 안의 농지 취득
25. (녹지지역은 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한함)
26. 등기예규 1635호 3.바
27. 국계법 제83조3호
28. 불요
29. 토지이용계획확인서
30. ④
31. 지목은 농지이나 사실상 농지가 아닌 토지
32. 등기예규 1635호 3.타
33. 심사요령 제9조③1호
34. 불요
35. "신청대상 토지가 「농지법」에 의한 농지에 해당되지 아니함"이 기재된 농취증 미발급 사유 통지서
36. ⑤
37. 공장설립등의 승인을 얻은 자의 취득
38. 등기예규 1635호 3.파
39. 산업집적법 제13조①·제20조②
40. 불요
41. 공장입지승인(공장설립등의 승인) 증명서면
42. ⑥
43. 담보농지의 취득(금융기관·유동화전문회사 등)
44. 법 제6조②6호, 제13조①
45. 등기예규 1635호 3.아
46. 불요
47. 저당권자 지위 및 경매절차를 증명하는 서면
48. ⑦
49. 공익사업 수용·협의취득, 토지수용
50. 법 제6조②10호 라·마목
51. 등기예규 1635호 3.다
52. 불요
53. 재결서·협의성립확인서 등
54. ⑧
55. 합병으로 인한 취득
56. 민법 제187조, 법 제6조②·제8조①
57. 등기예규 1635호 3.나
58. 불요
59. 합병을 증명하는 법인등기사항증명서
60. ⑨
61. 영농여건불리농지(평균경사율 15% 이상)
62. 법 제6조②9호의2
63. 등기예규 1635호 2.가(3)
64. 필요
65. 농취증(농업경영계획서는 작성 불요)
66. ⑩
67. 농업법인(영농조합법인·농업회사법인) 명의 취득
68. 법 제6조①
69. 심사요령 제4조1호
70. 필요
71. 농취증 + 농업경영계획서

3.1 농지전용허가·전용신고를 받으면 농취증이 발급되나요?

유형 ① 농지전용허가 또는 농지전용신고 — 법인도 농취증을 받을 수 있는 통로

이 유형은 농취증이 필요한 유형 입니다(등기예규 제1635호 2.나). 그러나 앞서 본 심사요령 제4조 제5호에 따라 전용허가·신고를 마친 자는 법인이라도 농취증 발급대상자이므로, 실제로 농취증이 발급됩니다. 즉 "법인이라 농취증을 안 준다"는 답변은 전용허가가 없는 상태 를 전제로 한 것입니다.

3.2 농지전용협의가 완료된 농지는 농취증 없이 취득되나요?

유형 ② 농지전용협의를 마친 농지 — 농취증 없이 취득 「농지법」 제6조 제2항 제8호 / 제34조 제2항 제6조② 8. 제34조제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우

제34조

② 주무부장관이나 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관과 미리 농지전용에 관한 협의를 하여야 한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 주거지역·상업지역·공업지역을 지정하거나 같은 법에 따른 도시지역에 도시·군계획시설을 결정할 때에 해당 지역 예정지 또는 시설 예정지에 농지가 포함되어 있는 경우. 다만, 이미 지정된 주거지역·상업지역·공업지역을 다른 지역으로 변경하거나 이미 지정된 주거지역·상업지역·공업지역에 도시·군계획시설을 결정하는 경우는 제외한다. 1의2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 계획관리지역에 지구단위계획구역을 지정할 때에 해당 구역 예정지에 농지가 포함되어 있는 경우

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역의 농지에 대하여 같은 법 제56조에 따라 개발행위를 허가하거나 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 토지의 형질변경허가를 하는 경우

심사요령 제3조 제2항 제4호는 이에 대응하여 전용협의를 완료한 ㉮ 도시지역 안 주거·상업·공업지역 또는 도시계획시설예정지로 지정·결정된 농지, ㉯ 계획관리지역의 지구단위계획구역으로 지정된 농지(2009. 11. 28. 이후 협의를 거쳐 지정된 농지에 한정), ㉰ 도시지역 안 녹지지역 및 개발제한구역의 농지로서 개발행위허가 또는 토지형질변경허가를 받은 농지 는 농취증을 발급받지 아니하고 취득할 수 있다고 정하고 있습니다.

(2019. 12. 31. 부동산등기과－3233 질의회답) 참조예규 : 등기예규 제1635호, 농림축산식품부 예규 제39호 제3조

(2021. 12. 1. 부동산등기과-3117 질의회답) 참조선례 : 등기선례 9-100

(2006. 9. 20. 부동산등기과－2848 질의회답)

3.3 지목만 농지이고 현황은 농지가 아니라면 어떻게 하나요?

유형

④ 지목만 농지이고 현황은 농지가 아닌 토지 ​ 등기예규 제1635호

3. 타는 "지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지"는 농취증 없이 이전등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 실무상으로는 시·구·읍·면장에게 농취증을 신청하여 심사요령 제9조 제3항 제1호의 미발급 사유 통지 ("신청대상 토지가 「농지법」에 의한 농지에 해당되지 아니함")를 받는 방법으로 이를 증명합니다.

(2020. 4. 27. 부동산등기과-1083 질의회답)

3.4 공장설립등의 승인을 얻은 경우는 어떻게 되나요?

3.5 합병으로 인한 취득은 가능한가요?

유형 ⑧ 합병으로 인한 취득 [등기선례] 회사합병으로 인한 소유권이전등기시 농지취득자격증명을 받아야 하는지 여부(소극) 법인이 다른 법인에 합병된 경우, 소멸하는 법인이 소유하고 있는 농지에 대하여 합병으로 인한 소유권이전등기를 신청할 수 있으며, 이때에는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다.

(2005. 3. 29. 부등 3402-156 질의회답) 참조조문 : 민법 제187조, 농지법 제6조 제2항, 제8조 제1항 / 참조예규 : 등기예규 제1068호 합병은 법률의 규정에 의한 포괄승계(민법 제187조)이므로, 존속법인이 일반법인이라 하더라도 소멸법인의 농지에 관한 이전등기가 가능하고 농취증도 첨부하지 않습니다. 다만 아래 선례가 밝히고 있듯이 "농취증 첨부가 불요하다"는 것과 "농지를 적법하게 소유할 수 있다"는 것은 별개 이므로, 합병을 농지 취득의 우회수단으로 설계하는 것은 권하지 않습니다.

(2019. 3. 13. 부동산등기과－626 질의회답)

4. 개발사업 유형별로 실무 경로가 어떻게 달라지나요?

Ⅵ. 개발사업 유형별 실무 처리 경로

1. 대상 농지의 상태
2. 선행하여야 할 절차
3. 농취증
4. 소유권이전등기 첨부정보
5. 도시지역 중 주거·상업·공업지역 안의 농지
6. 없음(지역 지정 시 전용협의 완료)
7. 불요
8. 토지이용계획확인서
9. 도시지역 중 녹지지역 안의 농지로서 도시·군계획시설 예정지
10. 도시·군계획시설 결정
11. 불요
12. 도시계획시설에 필요한 농지임을 확인할 수 있는 토지이용계획확인서
13. 도시지역 녹지지역·개발제한구역 안의 농지
14. 귀사 명의의 개발행위허가 또는 토지형질변경허가
15. 불요
16. 토지이용계획확인서 + 개발행위허가(형질변경허가) 증명정보
17. 계획관리지역의 지구단위계획구역 안의 농지
18. (2009. 11. 28. 이후 협의를 거쳐 지정)
19. 지구단위계획구역 지정
20. 불요
21. 토지이용계획확인서
22. 도시계획시설사업 실시계획 인가 부지 내 농지
23. 실시계획 인가(전용협의 의제)
24. 불요
25. 실시계획 인가를 증명하는 서면
26. (신탁회사로의 담보·관리신탁 이전 시에도 동일)
27. 택지개발예정지구 내 농지
28. 예정지구 지정(도시지역 의제)
29. 불요
30. 토지이용계획확인서
31. 관리·농림지역 등 그 밖의 농지
32. 농지전용허가 또는 전용허가가 의제되는 인가·허가·승인
33. 필요
34. 농지전용허가서 + 농취증
35. 산업단지·공장 신설 부지
36. 공장설립등의 승인(공장입지승인)
37. 불요
38. 공장입지승인 증명서면
39. 지목만 농지, 현황은 비농지
40. 농취증 신청 → 미발급 사유 통지 수령
41. 불요
42. "농지에 해당되지 아니함" 취지의 미발급 사유 통지서

5. 즉시 취득이 곤란할 때 어떤 대안이 있나요?

Ⅶ. 즉시 취득이 곤란한 경우의 대안 사업 초기에는 인허가가 확정되지 않아 위 어느 유형에도 해당하지 않는 농지를 먼저 확보하여야 하는 경우가 많습니다. 이때 검토할 수 있는 방안을 비교하면 다음과 같습니다.

1. 방 안
2. 내 용
3. 위 험
4. 권 고
5. 가. 소유권이전청구권 가등기
6. 귀사 명의로 매매(또는 매매예약)를 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 경료하여 순위를 보전하고, 전용허가·협의 완료 후 본등기
7. 본등기 시점에는 결국 농취증 또는 전용협의 요건 충족 필요. 예약완결권 제척기간(10년) 관리 필요
8. 권장
9. 나. 매매계약 + 토지사용승낙 후 선(先)전용허가
10. 계약 체결 및 사용승낙을 받아 귀사 명의로 전용허가를 취득한 뒤 농취증을 발급받아 이전등기
11. 허가 지연·불허 위험 → 인허가 조건부 특약 및 계약금 보전장치 필요
12. 권장
13. 다. 농업회사법인·영농조합법인 설립·활용
14. 농업법인을 설립하여 그 명의로 농지를 취득
15. 설립요건·업무집행권자 요건, 농업경영 실사용 의무. 미이용 시 처분의무·처분명령·이행강제금. 최근 감독 대폭 강화
16. 제한적
17. 라. 대표이사·임직원 개인 명의 취득
18. 자격 있는 개인 명의로 취득 후 사후 이전
19. 부동산실명법상 명의신탁으로 무효·과징금·형사처벌, 매매대금 지급구조 문제, 개인의 영농의무, 처분명령 위험
20. 비권장

가등기 방안의 근거 「가등기에 관한 업무처리지침」 [등기예규 제1408호, 제정 2011. 10. 12., 시행 2011. 10. 13.]

2. 가등기의 신청 /

라. 소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기의 신청과 농지취득자격증명서 등의 첨부 요부 농지에 대한 소유권이전청구권가등기의 신청서에는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없으나, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 토지거래허가구역내의 토지에 대한 소유권이전청구권가등기의 신청서에는 토지거래허가서를 첨부하여야 한다.

(1992. 9. 24. 등기 제2036호) [가등기 실무 요령]

1. ① 가등기의 원인은 매매예약뿐 아니라 매매계약으로도 가능합니다. 매매계약을 원인으로 하더라도 가등기 단계에서는 소유권이 이전되지 않으므로 농지법에 저촉되지 않습니다.
2. ② 회사가 직접 매매대금을 지급하고 회사가 등기명의인(가등기권리자)이 되므로 명의신탁 문제가 발생하지 않습니다.
3. ③ 대금 회수를 위하여 근저당권을 함께 설정해 두면 사업 무산 시 회수 수단이 확보됩니다.
4. ④ 대상 토지가 토지거래허가구역이면 가등기 단계에서도 토지거래계약허가서가 필요합니다.
5. ⑤ 본등기는 전용허가·전용협의 등 요건이 갖추어진 뒤에 하며, 이때 가등기의 순위보전 효력에 의하여 중간처분 등기는 직권말소됩니다.

6. 어떤 위험 요소를 조심해야 하나요?

Ⅷ. 유의사항 및 위험 요소 " 농취증의 부정 발급 — 농지취득자격증명신청서 및 농업경영계획서에 허위사실을 기재하는 등 부정한 방법으로 농취증이 발급된 경우, 시·구·읍·면장은 즉시 신청인을 고발하여야 합니다(심사요령 제11조). 영농의사 없이 농업경영계획서를 작성하여 농취증을 받는 방식은 형사 위험이 큽니다.

" 소유 농지의 이용의무 — 농지법 제6조 제2항 단서는 예외사유로 취득한 농지라도 원칙적으로 농업경영에 이용되도록 하여야 한다고 정합니다. 농업법인 명의로 취득한 뒤 개발 시까지 방치하면 처분의무·처분명령·이행강제금의 대상이 될 수 있습니다.

" 부동산실명법 — 임직원 등 타인 명의를 이용하는 방식은 명의신탁으로서 약정이 무효이고 과징금·이행강제금·형사처벌의 대상이 됩니다. " 등기관의 개별 판단 — 제출된 서면이 전용협의 완료를 증명하는 서면에 해당하는지는 등기관이 판단할 사항입니다(등기선례 제202112-1호 2항). 필지별로 관할 등기소 및 시·군·구 농지부서에 사전 확인하는 것이 안전합니다.

" 개발행위허가는 등기권리자 명의여야 함 — 유형 ②㉰(녹지지역·개발제한구역)의 경우 개발행위허가·형질변경허가가 매수인(귀사) 명의로 되어 있어야 농취증 없이 이전등기가 가능합니다(등기선례 제201912-12호).

" 토지거래허가구역 해당 여부는 별도로 확인하여야 하며, 해당 시 허가를 받은 농지에 대하여는 농취증 첨부가 불요합니다(등기예규 제1635호 3.사 후단).

7. 참고 법령·예규·선례

Ⅸ. 참고 법령·예규·선례 " 농지법 제6조·제8조·제34조 [시행 2026. 8. 28.] [법률 제21798호, 2026. 6. 16., 일부개정] " 농지취득자격증명발급심사요령 [시행 2022. 8. 16.] [농림축산식품부예규 제59호, 2022. 8. 16., 일부개정] " 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침 [등기예규 제1635호, 개정·시행 2018. 3. 7.] " 가등기에 관한 업무처리지침 [등기예규 제1408호, 시행 2011. 10. 13.] " 등기선례 제1-792호(1985. 2. 9.) — 법인의 농지취득등기신청에 있어서 제출할 서류 " 등기선례 제3-717호(1992.

9. 24.) — 소유권이전등기청구권보전의 가등기와 농지매매증명 " 등기선례 제5-743호(1997. 12. 10.) — 준도시지역·취락지구 농지에 대한 법인 명의 이전등기 " 등기선례 제8-350호(2006. 9. 20.) — 택지개발예정지구 내 농지와 법인 명의 이전등기 " 등기선례(2005. 3. 29. 부등 3402-156) — 회사합병으로 인한 소유권이전등기와 농취증 " 부동산등기선례 제201903-6호(2019. 3. 13.) — 취득시효 완성과 농지 소유제한 " 부동산등기선례 제201912-12호(2019. 12. 31.) — 전용허가·전용협의 완료 농지와 농취증 " 부동산등기선례 제202004-3호(2020.

4. 27.) — 사실상 농지가 아닌 토지와 일반법인의 이전등기 " 부동산등기선례 제202112-1호(2021. 12. 1.) — 전용협의 완료 농지의 담보·관리신탁

[면책] 본 검토보고서는 제공된 일반적 사실관계를 전제로 한 법률·등기실무상 의견이며, 개별 필지의 용도지역·현황·인허가 진행상황에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 구체적 사건의 처리에 앞서 대상 농지의 토지이용계획확인서 및 관할 시군구 관청·등기소의 확인을 거치시기 바랍니다. 2 0 2 6 년 9 월 4 일